Архив метки квартира

Перепланировка квартиры в панельном доме

Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге

согласование-перепланировкиВ Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.

Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.

 

 

согласование-перепланировкиВсем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.

 

 

 

согласование-перепланировкиДевятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.

 

 

 

 

согласование-перепланировки

В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.

Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.

Требования к перепланировке

В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.

Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!

Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.
Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.

Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.

Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.

панельный-дом

Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?

Практически все, что и в квартире без несущих стен:

  • Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
  • Объединить туалет и ванную
  • Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
  • Расширить кухню или ванную на площадь коридора
  • Установить новые перегородки
  • Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
  • Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые

При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.

 

5 основных ошибок при согласовании перепланировки

Собственник при самостоятельном согласовании перепланировки может совершать ошибки и неверно понимать сам процесс согласования или руководствоваться устаревшей информацией. Не всегда в Интернете можно найти достоверные сведения о нормах, требованиях и порядке согласования.

согалсование

Какие ошибки можно допустить при согласовании перепланировки?

согалсование

  1. Руководствоваться при согласовании слухами и домыслами, услышанными от знакомых или прочитанными в Интернете. Незнание законов и требований к перепланировке. Возможно, Вы неверно понимаете информацию, боитесь начинать согласование или думаете, что согласовать уже сделанную перепланировку невозможно. Наши специалисты попробуют найти выход из любой ситуации и посоветуют проверенные решения.
  2. Неправильный выбор стратегии согласования. Неправильное определение порядка согласования, обращение не в те гос.органы, принесет Вам потраченное в пустую время на общение с чиновниками и поездки по инстанциям. Сюда же относятся попытки согласовать перепланировку с нарушениями. Ни одна комиссия или инстанция не пропустят проект, не соответствующий нормам. Если нарушения есть, их нужно грамотно обойти при согласовании или устранить.
  3. Боязнь отказов или контакта с чиновниками. Здесь следует помнить, что получение отказа от гос.органа не ставит крест на согласовании перепланировки. После отрицательного ответа нужно внести исправления в проект и получить одобрение при повторной подаче.
  4. Боязнь согласовывать уже сделанные работы: нарушения «мокрых» зон, демонтаж несущих стен, ошибки при составлении плана перепланировки. Не все дизайнеры уделяют достаточное внимание соблюдению требований законодательства в области строительства, их главная задача – создать эксклюзивный интерьер. Рекомендуем на этапе разработки дизайн-проекта взвесить плюсы и минусы смелых дизайнерских решений, ведь если однажды понадобится узаконить сделанную перепланировку, это может оказаться невозможным. Нет особой разницы в узаконивании выполненной перепланировки или только планируемой. Если ремонт уже завершен, проект перепланировки всегда можно сделать постфактум.
  5. Ссоры с соседями, ТСЖ или УК, конфликты с чиновниками. Здесь все понятно: до конфликтных ситуаций лучше не доводить, ведь Ваша цель – согласовать перепланировку. Если конфликт уже произошел, нужно приложить максимум усилий чтобы его сгладить. Например, в ТСЖ/УК может быть всего один сотрудник-инженер, который найдет предлог, чтобы отказать в выдаче нужного Вам документа и замедлить процесс согласования.

согалсование

Получение положительного результата при согласовании во многом зависит от Вашей информированности о процессе. При грамотном подходе все возникающие трудности легко решить и получить нужное разрешение на перепланировку.

С чего начать согласование перепланировки?

У Вас есть дизайн-проект, который Вы собираетесь воплотить в жизнь и согласовать все изменения в планировке квартиры. До того, чтобы начать согласование важно правильно оценить объем и этапы работ.

Предварительный этап (сбор исходно-разрешительной документации для перепланировки) может занять около месяца, но важность его сложно недооценить. На этой стадии определяется состав проектной документации, требуемые инстанции и согласования.

согласование-перепланировки

Основные шаги:

  1. Получение поэтажных планов в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) или любой кадастровой организации, имеющей такие сведения.
  2. Определение «сырых» зон. Сравнение поэтажных планов и плана перепланировки. Нужно внимательно оценить расположение кухни, санузла, ванной в квартире выше этажом и под Вашей квартирой. Своими ванной, туалетом и кухней Вы не должны «накладываться» на комнаты в нижерасположенной квартире. А кухня, ванная, туалет в квартире над Вами не должны «нависать» над Вашими жилыми комнатами.
  3. Определение несущих стен и ненесущих перегородок, если при перепланировке Вы собираетесь демонтировать часть перегородок, возвести новые или сделать проемы. Чтобы не демонтировать несущую конструкцию, следует определиться с расположением капитальных стен в пределах квартиры и, если проем необходимо сделать в несущей стене, нужно разработать проект усиления.
  4. Получение технических условий от Управляющей компании (эксплуатирующей организации). В них будет прописана выделенная электрическая мощность, требования к прокладке кабельных сетей, требования к прокладке систем водопровода и канализации, возможность переноса оборудования или стояков.
  5. Получение справки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о статусе здания, в котором расположена Ваша квартира. Получение задания КГИОП (разрешения разработать проект), если дом имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Для согласования перепланировки потребуется включить в проект перепланировки дополнительные сведения (например, чертежи исторических оконных заполнений или чертежи облицовки каминов), сделать историко-культурную экспертизу и получить согласие КГИОП.
  6. Получение задания на разработку проектной документации в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), в случае изменений фасада здания (остекления балкона или лоджии).
  7. Получение согласия банка, если квартира находится в залоге при ипотеке. Обычно для этого достаточно отправить запрос с описанием планируемых работ; в ответ банк выдаст разрешение на выполнение перепланировки при условии ее согласования и регистрации в установленном законом порядке и предоставлении копий всех подтверждающих документов.

согласование-перепланировки

Квартира с перепланировкой: плюсы и минусы при покупке или продаже

Рассмотрим отношения покупателей и продавцов при сделках по купле-продаже квартир с незаконной (самовольной) перепланировкой.

Не секрет, что доля ипотечных сделок при сделках с недвижимостью составляет практически  2/3 от общего рынка недвижимости. При продаже квартиры на сегмент покупателей с ипотечными деньгами можно ориентироваться в первую очередь.

 квартира Всегда находятся покупатели, которые согласны приобрести у продавца квартиру, с использованием ипотечного кредита или материнского капитала.

Для оформления кредита покупатели заказывают оценку недвижимости. В квартиру приходит оценщик, который зафиксирует состояние жилья, сделает фотографии и возьмет копии правоустанавливающих документов. Обычно выезжает на осмотр или сам оценщик, или фотограф, который делает фотофиксацию и передает информацию специалисту по оценке. Оформление отчета происходит в течение нескольких дней. В отчете оценщик обязательно отразит наличие неузаконенной перепланировки и учтет ее в стоимости недвижимости. Как правило, из общей стоимости квартиры оценщик вычитает расходы на приведение планировки в исходное состояние.

При оформленном должным образом отчете в ипотечном кредите покупателям не откажут.

Но, во-первых, стоимость квартиру будет снижена (продавец может получить меньше денег с продажи квартиры, чем рассчитывал), а во-вторых, в ипотечном договоре будет прописано условие возврата всей планировки в исходное состояние или согласование нынешней планировки  силами покупателя (а это дополнительные расходы для покупателя).

Риски покупателя квартиры с незаконной перепланировкой очевидны:

  1. Вряд ли кто-то из покупателей захочет заниматься согласованиями или ремонтными работами по восстановлению прежнего вида квартиры за свой счет. Предложение продавца должно быть очень выгодным, чтобы покупатель согласился с дополнительными расходами.
  2. Может оказаться, что вернуть все как было уже невозможно (например, предыдущим собственником сделан проем в капитальной стене).
  3. Остается вариант согласовать изменения, потратив дополнительные силы и деньги. Если перепланировка выполнена с нарушениями, процесс согласования может занять долгое время и обойтись недешево.

До проведения сделки купли-продажи квартиры потенциальный покупатель может попросить продавца снизить цену на квартиру или согласовать все изменения в планировке.


квартира

При расчетах «живыми» деньгами и легкой сделке отношения продавца и покупателя не ограничивает банк, и никто не запрещает покупателю приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой.

При этом все опасности для покупателя сохраняются: в качестве нового собственника он будет отвечать за самовольную перепланировку. При вероятной проверке жилищных органов, перепродаже квартиры, жалобах жильцов или других проблемах может возникнуть необходимость согласовать все изменения или вернуть квартиру в прежний вид. Сослаться на предыдущего собственника квартиры не получится, и отвечать за перепланировку придется новому хозяину.

Если покупателя такая перспектива не пугает, а плюсы недвижимости (расположение, ремонт, площадь, скидка от продавца) компенсируют все возможные издержки, то сделка легко состоится. Но, очевидно, что для привлечения такого покупателя продавцу придется пойти на большие уступки: скидка от стоимости квартиры должна быть как минимум не менее стоимости работы по согласованию перепланировки. И даже в этом случае сложно гарантировать, что покупатель не выберет менее «проблемный» объект.


квартира

Если продавец своевременно согласовал перепланировку,

и все документы, подтверждающие это, у него имеются — смело можно увеличивать стоимость недвижимости: ведь продавец предлагает квартиру с индивидуальной планировкой и улучшенными характеристиками, по сравнению с типовыми проектами. Узаконенная перепланировка не отпугнет возможных покупателей, и сделка пройдет быстрее. Выбор предложений квартир сейчас огромен, и покупатели ищут более выгодные для себя варианты.


квартира

Проверить наличие перепланировки в квартире легко:

 

Сами продавцы рассказывают об этом, так как индивидуальная планировка и качественный ремонт может привлечь покупателя. При этом стоит обратить внимание, нет ли нарушений при перепланировке, так как в дальнейшем согласовать или исправить их будет сложно.

Чтобы понять, какие именно изменения сделаны, покупатель может попросить у продавца технический или кадастровый паспорт на квартиру, и сравнить план в паспорте с состоянием квартиры на данный момент. Любых отличия признаются перепланировкой.

Что такое МВК?

Межведомственная комиссия (МВК)

— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.

Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.

Адреса и  режим работы МВК в Санкт-Петербурге =>

МВК

Чем занимается МВК:

  • согласование проектов переустройства и перепланировки жилых помещений без изменения их назначения;
  • согласование проектов по переустройству и перепланировки жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые;
  • согласование проектов по перепланировки нежилых помещений без изменения их назначения;
  • приемка в эксплуатацию объектов

МВК

В состав МВК входят:

  • председатель (заместитель главы администрации района Санкт-Петербурга);
  • заместитель председателя (заместитель директора районного жилищного агентства);
  • а также другие члены — представители администрации района Санкт-Петербурга, районного жилищного агентства, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, при необходимости — органов архитектуры и градостроительства, органов технической инвентаризации, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, территориального органа МЧС России по Санкт-Петербургу, Управления Северо-Западного округа по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Санкт-Петербургу и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

МВК

 

Согласование на устройство проема (в несущих стенах)

Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет  воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.

Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.

Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.

Проектная документация по  устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.

устройство проема

Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Открыть чат
1
Задать вопрос в Whatsapp
наш чат WhatsApp
Здравствуйте!
Можете задать нам вопрос здесь и перейти в Whatsapp