Самостоятельное согласование перепланировки
Возможно ли самостоятельно получить согласование перепланировки квартиры?
Конечно! Мы готовы Вам помочь оформить согласование!
Наши специалисты разработают проект перепланировки и дадут рекомендации по всем этапам согласования.
Этапы самостоятельного оформления и согласование проекта перепланировки не отличаются от общей процедуры согласования.
1 этап — предпроектные работы (сбор исходных данные для проекта перепланировки)
-
Вместе с Вами мы проведем встречу, на которой Вы расскажете нам о будущей (или уже реализованной) перепланировке, а наши специалисты оценят возможность согласования с точки зрения действующих строительных норм. Если в планировке будут выявлены какие-то нарушения (например, нарушены границы «сырых» зон), мы обсудим пути решения этой проблемы.
- Составляем перечень документов, которые Вам нужно получить перед разработкой проекта перепланировки (поэтажные планы, технический паспорт, технические условия, согласия собственников и прочее).
- Наш специалист приезжает к Вам для выполнения обмерных работ.
2 этап — разработка проекта перепланировки
Стоимость изготовления проекта перепланировки может зависеть от следующих факторов:
- площадь квартиры
площадь квартиры до 50 кв. м. — от 15 000 р.
площадь квартиры до 100 кв. м. — от 18 000 р.
площадь квартиры более 100 кв.м. — от 20 000 р.
- количество разделов разрабатываемой проектной документации
- необходимости согласования с КГИОП (выявленный объект культурного наследия)
- необходимости разработки конструктивных решений (устройство проема в несущей стене, устройство ниши)
Разработка проекта перепланировки займет от 7 рабочих дней, после чего Вы сможете начать его согласование.
3 этап — согласование проекта перепланировки
Наши специалисты проконсультируют Вас о необходимости проведения тех или иных согласований и их порядке. Вам потребуется только в определенные дни и время обратиться в государственный орган, занимающийся вопросами согласования, и сдать проект.
4 этап — ввод объекта в эксплуатацию
После получения согласования перепланировки в МВК и разрешения на производство работ, Вы сможете начать ремонтные работы. Когда ремонт будет окончен, Вам необходимо пригласить кадастрового инженера для переобмера новой планировки, пожарного инспектора, представителей управляющей компании и комиссию Администрации района для приемки выполненных работ. Комиссия принимает произведенную согласно проекта перепланировку и выдает акты ввода в эксплуатацию.
5 этап — внесение изменений в кадастровые документы
Получив акты ввода в эксплуатацию, Вы можете внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно получить технический план на квартиру после перепланировки и сдать его в Росреестр для учета всех изменений (площадь, планировка). В результате Вам выдадут новую выписку из ЕГРН, отражающую выполненную перепланировку.
Как видно, процесс согласования перепланировки не очень сложен. На каждом этапе Вы сможете получить консультацию наших специалистов и помощь в решении сложных вопросов.
Самовольная перепланировка: штрафы и ответственность
Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлены административные штрафы за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей.
А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма намного существеннее: от 15000 рублей до шестизначных цифр.
В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение.
Обычно, жилищная инспекция выдает предписание с требованием о выполнении согласования перепланировки в установленном законом порядке, или о возврате квартиры в исходное состояние, если согласование не будет получено.
На согласование будет выделено определенное время, которым нужно с пользой воспользоваться, чтобы начать процесс согласования. Это поможет избежать более серьезных проблем и штрафов в дальнейшем.
Как узнать, что считается перепланировкой?
К работам по перепланировке относятся перенос и разборка перегородок, перенос или устройство дверных проемов, изменение количества или площади комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Необходимо учитывать, что некоторые виды работ запрещены при перепланировке.
Основные запреты касаются переноса «сырых» зон: запрещено расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни, а также размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа.
Что разрешено при перепланировке?
При проведении перепланировки квартиры разрешены следующие виды работ:
-
Установка дополнительных перегородок;
-
Перенос уже имеющихся перегородок;
-
Перемена направления открывания дверей;
-
Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Перенос дверных проемов в перегородках.
-
Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых;
-
Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.
-
Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы.
Проект перепланировки. Отличие от дизайн-проекта
Проект перепланировки — это комплект проектной документации, предназначенный для согласования в установленном законом порядке, в котором отражены изменения в планировке квартиры, в инженерных коммуникациях и строительных конструкциях.
Требования к проектной документации для согласования
- Проект должен быть разработан организацией, имеющей допуск для проектирования к определенному виду работ. Организация должна быть членом СРО (Саморегулируемой организации), что подтверждается наличием свидетельства о допуске к работам.
Все необходимые допуски на разработку проектной документации наша компания имеет.
- Проект должен отвечать требованиям норм и правил, действующих в области проектирования и строительства.
- Проектная документация должен быть оформлена в соответствии с требованиями документов раздела СПДС (Система проектной документации в строительстве), например, ГОСТ 21.201-2011 «Система проектной документации для строительства. Условные графические изображения элементов зданий, сооружений и конструкций»; ГОСТ 21.501-2011 «Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений», а также Постановлением №87 от 16.02.2008 г «Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».
Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?
Дизайн-проект обычно предназначен для визуального представления Заказчика о том, как будет выглядеть квартира после ремонта. По дизайн-проекту строители смогут выполнять работы.
Но, для согласования перепланировки дизайн-проекта не достаточно!
Рассмотрим, какие отличия имеет дизайн-проект от проекта перепланировки:
- Он разработан и оформлен без учета требований строительных норм и требований к проектной документации.
- Отсутствуют необходимые для согласования разделы проектной документации и чертежи.
- Неправильно оформлены чертежи, неверно названы помещения.
- У организации, разработавшей дизайн-проект, нет допуска для проектирования к определенному виду работ (свидетельства СРО).
Готовый дизайн-проект упростит разработку проекта перепланировки, если ремонтные работы еще не произведены. Данные из дизайн-проекта мы сможем использовать в проекте перепланировки и проект перепланировки будет в точности повторять все решения дизайн-проекта (материалы отделки, расстановку светильников, розеток и т.д.).
Состав проектной документации для согласования перепланировки
Часто встречающиеся и необходимые для согласования разделы проектной документации:
- ОПЗ – общая пояснительная записка
- АР – архитектурные решения
- АС – архитектурно-строительные решения
- КР — конструктивные решения (КМ – конструкции металлические, КЖ – конструкции железобетонные)
- ВК – водоснабжение и водоотведение
- ЭО – электрооборудование и электроосвещение
- ОВ – отопление и вентиляция
- КЕО – определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции
- ГСВ — Газоснабжение
Для разного объема планируемых работ разные требования к составу проекта перепланировки.
Проект перепланировки может быть очень толстым и даже состоять из нескольких томов ил книг.
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов, | ОПЗ, АР, ВК, ЭО
(по необходимости ОВ)
|
| Устройство проемов в несущих стенах | + КР
* КМ, КЖ + Техническое обследование строительных конструкций + Экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | + КЕО |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | +АС
+ Теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | + ГСВ Газоснабжение |
В проект перепланировки должна быть включена информация по всем строительным конструкциям, инженерным системам объекта, организации и проведению работ.
- Общая часть, характеристика объекта
- Архитектурно-планировочные решения – перегородки, окна и двери, отделка помещений, отделка полов, отделка потолков
- Генеральный план и благоустройство территории
- Фасадные работы
- Технологическая часть
- Инженерное обеспечение помещения – водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение и электроосвещение
- Противопожарные мероприятия
- Искусственное и естественное освещение
- Теплотехнический расчет оконных и дверных заполнений
- Мероприятия по защите от шума, акустические расчеты
- Расчет образования отходов – бытовые, строительные, и т.д.
- Охрана труда и техника безопасности при производстве строительных работ
- Особые требования
- Основные положения организации строительства
- Мероприятия по охране окружающей среды
- Мероприятия по обеспечению жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения
Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге?
Итак, Вы решили узаконить перепланировку квартиры.
В этом Вам легко помогут специалисты нашей компании.
Мы сможем согласовать перепланировку на любом этапе завершенности: перед проведением ремонтных работ (так правильно по закону), параллельно с ремонтными работами, и даже если Ваша перепланировка уже выполнена.
Весь процесс согласования перепланировки можно разделить на несколько этапов.
1 этап работ (предпроектный)
Для того, чтобы начать разрабатывать проект перепланировки, нужно собрать исходно-разрешительную документацию по объекту.
Необходимые исходные данные для проекта перепланировки:
- технические условия на подключения к инженерным сетям
- справочные сведения о конструкциях дома и поэтажные планы выше- и нижерасположенных этажей
- акт обследования вентиляционных каналов
- сведения об охранных обязательствах и статусе здания (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия, а в квартире присутствуют предметы охраны КГИОП)
Важным этапом является получение задания на перепланировку в КГИОП (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия), а также получение задания КГА (если Вы планируете изменения фасадов здания, например, остекление балкона).
2 этап работ (разработка проекта перепланировки)
Наши специалисты разработают проект перепланировки Вашей квартиры со всеми необходимыми разделами с учетом всех действующих строительных норм.
Если Вы планируете устраивать новые или расширять существующие проемы в несущих стенах в квартире, нужно выполнить техническое обследование конструкций здания и разработать конструктивные решения по усилению проемов. После разработки проектной документации по конструктивным решениям обязательно выполняется экспертиза проектной документации, конструктивных решений и результатов инженерных изысканий.
3 этап работ (согласование проекта перепланировки)
Разработанный проект перепланировки сдается на согласование в контролирующие органы.
Для простой перепланировки квартиры достаточно получения согласования в МЧС (ОГПН), управляющей компании (балансодержателя) здания и Межведомственной комиссии (МВК) Администрации района. В случае, если планируемых работ больше (например, у Вас дом-памятник, Вы переносите газовое оборудование, делаете проемы в капитальных стенах, остекляете балконы, увеличиваете электрическую мощность), проект перепланировки должен быть согласован со всеми заинтересованным организациями и МВК.
Наши специалисты предоставят полный перечень согласований для Вашей ситуации.
После согласования проекта в МВК (получения разрешения на производство работ), Вы можете начать ремонт и выполнение запланированных изменений по проекту.
4 этап работ (ввод объекта в эксплуатацию)
Когда все работы будут завершены, нужно обратиться в ПИБ или другую аккредитованную организацию, специалист которой проведет переобмер. После этого можно приглашать комиссию из Администрации для приемки выполненных работ и получать акты ввода объекта в эксплуатацию.
Далее нужно заказать технический план квартиры с новой планировкой квартиры.
«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер»
