Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме
Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге
Старый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.
Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).
Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.
Квартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.
Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.
Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных. Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.
Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.
Серия I-528КП-40
Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.
Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.
Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.
Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.
К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.
Требования к перепланировке
Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.
Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.
Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.
Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.
Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.
При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.
Что делать, если в квартире есть несущая стена?
Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.
Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.
Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.
Перепланировка квартиры в панельном доме
Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге
В Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.
Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.
Всем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.
Девятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.
В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.
Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.
Требования к перепланировке
В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.
Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!
Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.
Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.
Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.
Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.
Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?
Практически все, что и в квартире без несущих стен:
- Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
- Объединить туалет и ванную
- Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
- Расширить кухню или ванную на площадь коридора
- Установить новые перегородки
- Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
- Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые
При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.
5 основных ошибок при согласовании перепланировки
Собственник при самостоятельном согласовании перепланировки может совершать ошибки и неверно понимать сам процесс согласования или руководствоваться устаревшей информацией. Не всегда в Интернете можно найти достоверные сведения о нормах, требованиях и порядке согласования.
Какие ошибки можно допустить при согласовании перепланировки?
- Руководствоваться при согласовании слухами и домыслами, услышанными от знакомых или прочитанными в Интернете. Незнание законов и требований к перепланировке. Возможно, Вы неверно понимаете информацию, боитесь начинать согласование или думаете, что согласовать уже сделанную перепланировку невозможно. Наши специалисты попробуют найти выход из любой ситуации и посоветуют проверенные решения.
- Неправильный выбор стратегии согласования. Неправильное определение порядка согласования, обращение не в те гос.органы, принесет Вам потраченное в пустую время на общение с чиновниками и поездки по инстанциям. Сюда же относятся попытки согласовать перепланировку с нарушениями. Ни одна комиссия или инстанция не пропустят проект, не соответствующий нормам. Если нарушения есть, их нужно грамотно обойти при согласовании или устранить.
- Боязнь отказов или контакта с чиновниками. Здесь следует помнить, что получение отказа от гос.органа не ставит крест на согласовании перепланировки. После отрицательного ответа нужно внести исправления в проект и получить одобрение при повторной подаче.
- Боязнь согласовывать уже сделанные работы: нарушения «мокрых» зон, демонтаж несущих стен, ошибки при составлении плана перепланировки. Не все дизайнеры уделяют достаточное внимание соблюдению требований законодательства в области строительства, их главная задача – создать эксклюзивный интерьер. Рекомендуем на этапе разработки дизайн-проекта взвесить плюсы и минусы смелых дизайнерских решений, ведь если однажды понадобится узаконить сделанную перепланировку, это может оказаться невозможным. Нет особой разницы в узаконивании выполненной перепланировки или только планируемой. Если ремонт уже завершен, проект перепланировки всегда можно сделать постфактум.
- Ссоры с соседями, ТСЖ или УК, конфликты с чиновниками. Здесь все понятно: до конфликтных ситуаций лучше не доводить, ведь Ваша цель – согласовать перепланировку. Если конфликт уже произошел, нужно приложить максимум усилий чтобы его сгладить. Например, в ТСЖ/УК может быть всего один сотрудник-инженер, который найдет предлог, чтобы отказать в выдаче нужного Вам документа и замедлить процесс согласования.
Получение положительного результата при согласовании во многом зависит от Вашей информированности о процессе. При грамотном подходе все возникающие трудности легко решить и получить нужное разрешение на перепланировку.
С чего начать согласование перепланировки?
У Вас есть дизайн-проект, который Вы собираетесь воплотить в жизнь и согласовать все изменения в планировке квартиры. До того, чтобы начать согласование важно правильно оценить объем и этапы работ.
Предварительный этап (сбор исходно-разрешительной документации для перепланировки) может занять около месяца, но важность его сложно недооценить. На этой стадии определяется состав проектной документации, требуемые инстанции и согласования.
Основные шаги:
- Получение поэтажных планов в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) или любой кадастровой организации, имеющей такие сведения.
- Определение «сырых» зон. Сравнение поэтажных планов и плана перепланировки. Нужно внимательно оценить расположение кухни, санузла, ванной в квартире выше этажом и под Вашей квартирой. Своими ванной, туалетом и кухней Вы не должны «накладываться» на комнаты в нижерасположенной квартире. А кухня, ванная, туалет в квартире над Вами не должны «нависать» над Вашими жилыми комнатами.
- Определение несущих стен и ненесущих перегородок, если при перепланировке Вы собираетесь демонтировать часть перегородок, возвести новые или сделать проемы. Чтобы не демонтировать несущую конструкцию, следует определиться с расположением капитальных стен в пределах квартиры и, если проем необходимо сделать в несущей стене, нужно разработать проект усиления.
- Получение технических условий от Управляющей компании (эксплуатирующей организации). В них будет прописана выделенная электрическая мощность, требования к прокладке кабельных сетей, требования к прокладке систем водопровода и канализации, возможность переноса оборудования или стояков.
- Получение справки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о статусе здания, в котором расположена Ваша квартира. Получение задания КГИОП (разрешения разработать проект), если дом имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Для согласования перепланировки потребуется включить в проект перепланировки дополнительные сведения (например, чертежи исторических оконных заполнений или чертежи облицовки каминов), сделать историко-культурную экспертизу и получить согласие КГИОП.
- Получение задания на разработку проектной документации в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), в случае изменений фасада здания (остекления балкона или лоджии).
- Получение согласия банка, если квартира находится в залоге при ипотеке. Обычно для этого достаточно отправить запрос с описанием планируемых работ; в ответ банк выдаст разрешение на выполнение перепланировки при условии ее согласования и регистрации в установленном законом порядке и предоставлении копий всех подтверждающих документов.
Квартира с перепланировкой: плюсы и минусы при покупке или продаже
Рассмотрим отношения покупателей и продавцов при сделках по купле-продаже квартир с незаконной (самовольной) перепланировкой.
Не секрет, что доля ипотечных сделок при сделках с недвижимостью составляет практически 2/3 от общего рынка недвижимости. При продаже квартиры на сегмент покупателей с ипотечными деньгами можно ориентироваться в первую очередь.
Всегда находятся покупатели, которые согласны приобрести у продавца квартиру, с использованием ипотечного кредита или материнского капитала.
Для оформления кредита покупатели заказывают оценку недвижимости. В квартиру приходит оценщик, который зафиксирует состояние жилья, сделает фотографии и возьмет копии правоустанавливающих документов. Обычно выезжает на осмотр или сам оценщик, или фотограф, который делает фотофиксацию и передает информацию специалисту по оценке. Оформление отчета происходит в течение нескольких дней. В отчете оценщик обязательно отразит наличие неузаконенной перепланировки и учтет ее в стоимости недвижимости. Как правило, из общей стоимости квартиры оценщик вычитает расходы на приведение планировки в исходное состояние.
При оформленном должным образом отчете в ипотечном кредите покупателям не откажут.
Но, во-первых, стоимость квартиру будет снижена (продавец может получить меньше денег с продажи квартиры, чем рассчитывал), а во-вторых, в ипотечном договоре будет прописано условие возврата всей планировки в исходное состояние или согласование нынешней планировки силами покупателя (а это дополнительные расходы для покупателя).
Риски покупателя квартиры с незаконной перепланировкой очевидны:
- Вряд ли кто-то из покупателей захочет заниматься согласованиями или ремонтными работами по восстановлению прежнего вида квартиры за свой счет. Предложение продавца должно быть очень выгодным, чтобы покупатель согласился с дополнительными расходами.
- Может оказаться, что вернуть все как было уже невозможно (например, предыдущим собственником сделан проем в капитальной стене).
- Остается вариант согласовать изменения, потратив дополнительные силы и деньги. Если перепланировка выполнена с нарушениями, процесс согласования может занять долгое время и обойтись недешево.
До проведения сделки купли-продажи квартиры потенциальный покупатель может попросить продавца снизить цену на квартиру или согласовать все изменения в планировке.
При расчетах «живыми» деньгами и легкой сделке отношения продавца и покупателя не ограничивает банк, и никто не запрещает покупателю приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой.
При этом все опасности для покупателя сохраняются: в качестве нового собственника он будет отвечать за самовольную перепланировку. При вероятной проверке жилищных органов, перепродаже квартиры, жалобах жильцов или других проблемах может возникнуть необходимость согласовать все изменения или вернуть квартиру в прежний вид. Сослаться на предыдущего собственника квартиры не получится, и отвечать за перепланировку придется новому хозяину.
Если покупателя такая перспектива не пугает, а плюсы недвижимости (расположение, ремонт, площадь, скидка от продавца) компенсируют все возможные издержки, то сделка легко состоится. Но, очевидно, что для привлечения такого покупателя продавцу придется пойти на большие уступки: скидка от стоимости квартиры должна быть как минимум не менее стоимости работы по согласованию перепланировки. И даже в этом случае сложно гарантировать, что покупатель не выберет менее «проблемный» объект.
Если продавец своевременно согласовал перепланировку,
и все документы, подтверждающие это, у него имеются — смело можно увеличивать стоимость недвижимости: ведь продавец предлагает квартиру с индивидуальной планировкой и улучшенными характеристиками, по сравнению с типовыми проектами. Узаконенная перепланировка не отпугнет возможных покупателей, и сделка пройдет быстрее. Выбор предложений квартир сейчас огромен, и покупатели ищут более выгодные для себя варианты.
Проверить наличие перепланировки в квартире легко:
Сами продавцы рассказывают об этом, так как индивидуальная планировка и качественный ремонт может привлечь покупателя. При этом стоит обратить внимание, нет ли нарушений при перепланировке, так как в дальнейшем согласовать или исправить их будет сложно.
Чтобы понять, какие именно изменения сделаны, покупатель может попросить у продавца технический или кадастровый паспорт на квартиру, и сравнить план в паспорте с состоянием квартиры на данный момент. Любых отличия признаются перепланировкой.
Что такое МВК?
Межведомственная комиссия (МВК)
— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.
Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.
Адреса и режим работы МВК в Санкт-Петербурге =>
Чем занимается МВК:
- согласование проектов переустройства и перепланировки жилых помещений без изменения их назначения;
- согласование проектов по переустройству и перепланировки жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые;
- согласование проектов по перепланировки нежилых помещений без изменения их назначения;
- приемка в эксплуатацию объектов
В состав МВК входят:
- председатель (заместитель главы администрации района Санкт-Петербурга);
- заместитель председателя (заместитель директора районного жилищного агентства);
- а также другие члены — представители администрации района Санкт-Петербурга, районного жилищного агентства, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, при необходимости — органов архитектуры и градостроительства, органов технической инвентаризации, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, территориального органа МЧС России по Санкт-Петербургу, Управления Северо-Западного округа по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Санкт-Петербургу и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Самовольная перепланировка: штрафы и ответственность
Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлены административные штрафы за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей.
А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма намного существеннее: от 15000 рублей до шестизначных цифр.
В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение.
Обычно, жилищная инспекция выдает предписание с требованием о выполнении согласования перепланировки в установленном законом порядке, или о возврате квартиры в исходное состояние, если согласование не будет получено.
На согласование будет выделено определенное время, которым нужно с пользой воспользоваться, чтобы начать процесс согласования. Это поможет избежать более серьезных проблем и штрафов в дальнейшем.
Как узнать, что считается перепланировкой?
К работам по перепланировке относятся перенос и разборка перегородок, перенос или устройство дверных проемов, изменение количества или площади комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Необходимо учитывать, что некоторые виды работ запрещены при перепланировке.
Основные запреты касаются переноса «сырых» зон: запрещено расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни, а также размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа.
Что разрешено при перепланировке?
При проведении перепланировки квартиры разрешены следующие виды работ:
-
Установка дополнительных перегородок;
-
Перенос уже имеющихся перегородок;
-
Перемена направления открывания дверей;
-
Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Перенос дверных проемов в перегородках.
-
Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых;
-
Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.
-
Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы.
Проект перепланировки. Отличие от дизайн-проекта
Проект перепланировки — это комплект проектной документации, предназначенный для согласования в установленном законом порядке, в котором отражены изменения в планировке квартиры, в инженерных коммуникациях и строительных конструкциях.
Требования к проектной документации для согласования
- Проект должен быть разработан организацией, имеющей допуск для проектирования к определенному виду работ. Организация должна быть членом СРО (Саморегулируемой организации), что подтверждается наличием свидетельства о допуске к работам.
Все необходимые допуски на разработку проектной документации наша компания имеет.
- Проект должен отвечать требованиям норм и правил, действующих в области проектирования и строительства.
- Проектная документация должен быть оформлена в соответствии с требованиями документов раздела СПДС (Система проектной документации в строительстве), например, ГОСТ 21.201-2011 «Система проектной документации для строительства. Условные графические изображения элементов зданий, сооружений и конструкций»; ГОСТ 21.501-2011 «Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений», а также Постановлением №87 от 16.02.2008 г «Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».
Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?
Дизайн-проект обычно предназначен для визуального представления Заказчика о том, как будет выглядеть квартира после ремонта. По дизайн-проекту строители смогут выполнять работы.
Но, для согласования перепланировки дизайн-проекта не достаточно!
Рассмотрим, какие отличия имеет дизайн-проект от проекта перепланировки:
- Он разработан и оформлен без учета требований строительных норм и требований к проектной документации.
- Отсутствуют необходимые для согласования разделы проектной документации и чертежи.
- Неправильно оформлены чертежи, неверно названы помещения.
- У организации, разработавшей дизайн-проект, нет допуска для проектирования к определенному виду работ (свидетельства СРО).
Готовый дизайн-проект упростит разработку проекта перепланировки, если ремонтные работы еще не произведены. Данные из дизайн-проекта мы сможем использовать в проекте перепланировки и проект перепланировки будет в точности повторять все решения дизайн-проекта (материалы отделки, расстановку светильников, розеток и т.д.).
Состав проектной документации для согласования перепланировки
Часто встречающиеся и необходимые для согласования разделы проектной документации:
- ОПЗ – общая пояснительная записка
- АР – архитектурные решения
- АС – архитектурно-строительные решения
- КР — конструктивные решения (КМ – конструкции металлические, КЖ – конструкции железобетонные)
- ВК – водоснабжение и водоотведение
- ЭО – электрооборудование и электроосвещение
- ОВ – отопление и вентиляция
- КЕО – определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции
- ГСВ — Газоснабжение
Для разного объема планируемых работ разные требования к составу проекта перепланировки.
Проект перепланировки может быть очень толстым и даже состоять из нескольких томов ил книг.
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов, | ОПЗ, АР, ВК, ЭО
(по необходимости ОВ)
|
| Устройство проемов в несущих стенах | + КР
* КМ, КЖ + Техническое обследование строительных конструкций + Экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | + КЕО |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | +АС
+ Теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | + ГСВ Газоснабжение |
В проект перепланировки должна быть включена информация по всем строительным конструкциям, инженерным системам объекта, организации и проведению работ.
- Общая часть, характеристика объекта
- Архитектурно-планировочные решения – перегородки, окна и двери, отделка помещений, отделка полов, отделка потолков
- Генеральный план и благоустройство территории
- Фасадные работы
- Технологическая часть
- Инженерное обеспечение помещения – водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение и электроосвещение
- Противопожарные мероприятия
- Искусственное и естественное освещение
- Теплотехнический расчет оконных и дверных заполнений
- Мероприятия по защите от шума, акустические расчеты
- Расчет образования отходов – бытовые, строительные, и т.д.
- Охрана труда и техника безопасности при производстве строительных работ
- Особые требования
- Основные положения организации строительства
- Мероприятия по охране окружающей среды
- Мероприятия по обеспечению жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения
Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге?
Итак, Вы решили узаконить перепланировку квартиры.
В этом Вам легко помогут специалисты нашей компании.
Мы сможем согласовать перепланировку на любом этапе завершенности: перед проведением ремонтных работ (так правильно по закону), параллельно с ремонтными работами, и даже если Ваша перепланировка уже выполнена.
Весь процесс согласования перепланировки можно разделить на несколько этапов.
1 этап работ (предпроектный)
Для того, чтобы начать разрабатывать проект перепланировки, нужно собрать исходно-разрешительную документацию по объекту.
Необходимые исходные данные для проекта перепланировки:
- технические условия на подключения к инженерным сетям
- справочные сведения о конструкциях дома и поэтажные планы выше- и нижерасположенных этажей
- акт обследования вентиляционных каналов
- сведения об охранных обязательствах и статусе здания (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия, а в квартире присутствуют предметы охраны КГИОП)
Важным этапом является получение задания на перепланировку в КГИОП (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия), а также получение задания КГА (если Вы планируете изменения фасадов здания, например, остекление балкона).
2 этап работ (разработка проекта перепланировки)
Наши специалисты разработают проект перепланировки Вашей квартиры со всеми необходимыми разделами с учетом всех действующих строительных норм.
Если Вы планируете устраивать новые или расширять существующие проемы в несущих стенах в квартире, нужно выполнить техническое обследование конструкций здания и разработать конструктивные решения по усилению проемов. После разработки проектной документации по конструктивным решениям обязательно выполняется экспертиза проектной документации, конструктивных решений и результатов инженерных изысканий.
3 этап работ (согласование проекта перепланировки)
Разработанный проект перепланировки сдается на согласование в контролирующие органы.
Для простой перепланировки квартиры достаточно получения согласования в МЧС (ОГПН), управляющей компании (балансодержателя) здания и Межведомственной комиссии (МВК) Администрации района. В случае, если планируемых работ больше (например, у Вас дом-памятник, Вы переносите газовое оборудование, делаете проемы в капитальных стенах, остекляете балконы, увеличиваете электрическую мощность), проект перепланировки должен быть согласован со всеми заинтересованным организациями и МВК.
Наши специалисты предоставят полный перечень согласований для Вашей ситуации.
После согласования проекта в МВК (получения разрешения на производство работ), Вы можете начать ремонт и выполнение запланированных изменений по проекту.
4 этап работ (ввод объекта в эксплуатацию)
Когда все работы будут завершены, нужно обратиться в ПИБ или другую аккредитованную организацию, специалист которой проведет переобмер. После этого можно приглашать комиссию из Администрации для приемки выполненных работ и получать акты ввода объекта в эксплуатацию.
Далее нужно заказать технический план квартиры с новой планировкой квартиры.
«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер»
