Архив метки проект перепланировки

Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме

Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге

Старый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.

Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).

Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.

Квартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.

Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.

Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных.  Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.

Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.

Серия I-528КП-40

Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.

Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.

Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.

Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.

К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.

Требования к перепланировке

Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.

Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.

Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.

Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.

Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.

При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.

Что делать, если в квартире есть несущая стена?

Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.

Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.

Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Перепланировка квартиры в панельном доме

Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге

В Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.

Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.

Всем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.

Девятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.

В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.

Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.

Требования к перепланировке

В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.

Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!

Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.

Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.

Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.

Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.

Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?

Практически все, что и в квартире без несущих стен:

• Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
• Объединить туалет и ванную
• Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
• Расширить кухню или ванную на площадь коридора
• Установить новые перегородки
• Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
• Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые

При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.

5 основных ошибок при согласовании перепланировки

Собственник при самостоятельном согласовании перепланировки может совершать ошибки и неверно понимать сам процесс согласования или руководствоваться устаревшей информацией. Не всегда в Интернете можно найти достоверные сведения о нормах, требованиях и порядке согласования.

Какие ошибки можно допустить при согласовании перепланировки?

1. Руководствоваться при согласовании слухами и домыслами, услышанными от знакомых или прочитанными в Интернете. Незнание законов и требований к перепланировке. Возможно, Вы неверно понимаете информацию, боитесь начинать согласование или думаете, что согласовать уже сделанную перепланировку невозможно. Наши специалисты попробуют найти выход из любой ситуации и посоветуют проверенные решения.
2. Неправильный выбор стратегии согласования. Неправильное определение порядка согласования, обращение не в те гос.органы, принесет Вам потраченное в пустую время на общение с чиновниками и поездки по инстанциям. Сюда же относятся попытки согласовать перепланировку с нарушениями. Ни одна комиссия или инстанция не пропустят проект, не соответствующий нормам. Если нарушения есть, их нужно грамотно обойти при согласовании или устранить.
3. Боязнь отказов или контакта с чиновниками. Здесь следует помнить, что получение отказа от гос.органа не ставит крест на согласовании перепланировки. После отрицательного ответа нужно внести исправления в проект и получить одобрение при повторной подаче.
4. Боязнь согласовывать уже сделанные работы: нарушения «мокрых» зон, демонтаж несущих стен, ошибки при составлении плана перепланировки. Не все дизайнеры уделяют достаточное внимание соблюдению требований законодательства в области строительства, их главная задача – создать эксклюзивный интерьер. Рекомендуем на этапе разработки дизайн-проекта взвесить плюсы и минусы смелых дизайнерских решений, ведь если однажды понадобится узаконить сделанную перепланировку, это может оказаться невозможным. Нет особой разницы в узаконивании выполненной перепланировки или только планируемой. Если ремонт уже завершен, проект перепланировки всегда можно сделать постфактум.
5. Ссоры с соседями, ТСЖ или УК, конфликты с чиновниками. Здесь все понятно: до конфликтных ситуаций лучше не доводить, ведь Ваша цель – согласовать перепланировку. Если конфликт уже произошел, нужно приложить максимум усилий чтобы его сгладить. Например, в ТСЖ/УК может быть всего один сотрудник-инженер, который найдет предлог, чтобы отказать в выдаче нужного Вам документа и замедлить процесс согласования.

Получение положительного результата при согласовании во многом зависит от Вашей информированности о процессе. При грамотном подходе все возникающие трудности легко решить и получить нужное разрешение на перепланировку.

С чего начать согласование перепланировки?

У Вас есть дизайн-проект, который Вы собираетесь воплотить в жизнь и согласовать все изменения в планировке квартиры. До того, чтобы начать согласование важно правильно оценить объем и этапы работ.

Предварительный этап (сбор исходно-разрешительной документации для перепланировки) может занять около месяца, но важность его сложно недооценить. На этой стадии определяется состав проектной документации, требуемые инстанции и согласования.

Основные шаги:

1. Получение поэтажных планов в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) или любой кадастровой организации, имеющей такие сведения.
2. Определение «сырых» зон. Сравнение поэтажных планов и плана перепланировки. Нужно внимательно оценить расположение кухни, санузла, ванной в квартире выше этажом и под Вашей квартирой. Своими ванной, туалетом и кухней Вы не должны «накладываться» на комнаты в нижерасположенной квартире. А кухня, ванная, туалет в квартире над Вами не должны «нависать» над Вашими жилыми комнатами.
3. Определение несущих стен и ненесущих перегородок, если при перепланировке Вы собираетесь демонтировать часть перегородок, возвести новые или сделать проемы. Чтобы не демонтировать несущую конструкцию, следует определиться с расположением капитальных стен в пределах квартиры и, если проем необходимо сделать в несущей стене, нужно разработать проект усиления.
4. Получение технических условий от Управляющей компании (эксплуатирующей организации). В них будет прописана выделенная электрическая мощность, требования к прокладке кабельных сетей, требования к прокладке систем водопровода и канализации, возможность переноса оборудования или стояков.
5. Получение справки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о статусе здания, в котором расположена Ваша квартира. Получение задания КГИОП (разрешения разработать проект), если дом имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Для согласования перепланировки потребуется включить в проект перепланировки дополнительные сведения (например, чертежи исторических оконных заполнений или чертежи облицовки каминов), сделать историко-культурную экспертизу и получить согласие КГИОП.
6. Получение задания на разработку проектной документации в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), в случае изменений фасада здания (остекления балкона или лоджии).
7. Получение согласия банка, если квартира находится в залоге при ипотеке. Обычно для этого достаточно отправить запрос с описанием планируемых работ; в ответ банк выдаст разрешение на выполнение перепланировки при условии ее согласования и регистрации в установленном законом порядке и предоставлении копий всех подтверждающих документов.

Что разрешено при перепланировке?

При проведении перепланировки квартиры разрешены следующие виды работ:

• Установка дополнительных перегородок;

• Перенос уже имеющихся перегородок;

• Перемена направления открывания дверей;

• Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.

• Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.

• Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.

• Перенос дверных проемов в перегородках.

• Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых;

• Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.

• Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы.