Архив метки проект перепланировки

Согласовать выполненную перепланировку — возможно ли?

Возможно ли согласовать перепланировку уже выполненную перепланировку («задним числом» или после выполнения работ) ?

Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт.

Это означает, что согласовывать нужно практически любые изменения: снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, увеличение жилого пространства за счет нежилого, переоборудование санузлов, перенос «сырых» зон и т.д.

Узаконить уже выполненную, но не согласованную перепланировки возможно только в том случае, если она не нарушает существующие нормы и правила, а соответственно не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает какой-либо угрозы их жизни и здоровью.

Некоторые изменения узаконить невозможно – например, размещение санузла над жилыми помещениями и кухнями, ликвидация или уменьшение воздуховодов и т.д.

Как узаконить уже выполненную перепланировку «задним числом»  ?

1 вариант

Согласование перепланировки стандартным способом (как еще не выполненной) – возможно, если на Вас нет жалоб, предписаний, не вынесено судебных решений, а техническом паспорте не стоит штамп о самовольной перепланировке.

В этом случае подготавливается проект перепланировки на основании архивных данных; в проекте отражаются все выполненные изменения. После согласования проекта в МВК можно начинать ввод в эксплуатацию и приглашать кадастрового инженера для переобмера. На основании актов приемки законченного строительства Вы сможете внести изменения в кадастровые документы и перепланировка будет зарегистрирована.

2 вариант

Узаконивание уже существующей перепланировки может происходить в судебном порядке – в случае, если Вы упустили возможность досудебного решения вопроса с контролирующими органами.

Для обращения в суд понадобятся технический паспорт (старый и со штампом о самовольной перепланировке), поэтажные планы квартир из ПИБ, расположенных выше и ниже вашей, ксерокопии и оригиналы договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности, и подготовленный проект перепланировки, отражающий все изменения.

Также необходимо будет составить исковое заявление со ссылкой на статью 29 ЖК РФ («Последствия самовольной перепланировки»).

Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая оценит состояние стен, соответствие жилья пожарным, санитарным нормам и выдаст заключение о допустимости сохранения перепланировки. Исполнителя экспертизы Вы сможете выбрать сами.

Важно! Если в квартире присутствуют несогласуемые изменения, решение суда может быть не в Вашу пользу, и квартире придется вернуть первоначальный вид.

В случае положительного решения Вы сразу можете обратиться в орган кадастрового учета и внести изменения в ЕГРН.

Сколько времени занимает согласование перепланировки?

Итак, посчитаем, сколько времени может занять согласование перепланировки. Сроки согласования перепланировки

В нашем примере мы будем согласовывать перепланировку в спальном районе в многоэтажном доме, не являющимся объектом культурного наследия без изменений в несущих конструкциях и изменений фасадов. Сроки согласования перепланировки:

Этапы работ по согласованию:

1.Предоставление Заказчиком исходных данных, в том числе технического паспорта на квартиру. В случае, если технического паспорта нет, его следует заказать в Пиб.

2. Заказ и получение исходных-разрешительных документов:

** Если «сырые» зоны и инженерное оборудование не изменяются можно начинать согласование без планов Пиб и технических условий.

3. Ввод в эксплуатацию квартиры после выполнения строительных работ

4. На основании актов ввода в эксплуатация нужно заказать изготовление технического плана у аккредитированного кадастрового инженера или в Пиб.

5. Полученный технический план сдать через МФЦ в Росреестр для внесения изменений и получить новую выписку из ЕГРН с новыми данными: планировкой, площадью.

Итого: 4 месяца от начала работы над проектом перепланировки до получения новой выписки ЕГРН

без учета времени выполнения самих строительно-ремонтных работ. Вы можете начинать их делать параллельно с согласованием проекта или работ могут быть выполнены на момент согласования. 

Для домов-памятников нужно получать согласование КГИОП и проводить историко-культурную экспертизу, что увеличивает сроки согласования до 6-8 месяцев.

Если планируется устройство проемов в несущих стенах, дополнительно требуется проведение экспертизы проектной документации по устройству проемов. Такая экспертиза занимает от 14 рабочих дней.

Можно ли сделать кухню без окна?

Часто, чтобы увеличить жилую площадь, собственники квартир задумываются о перепланировке и о согласовании переноса кухни без окна в удобное место. На площади бывшей кухни можно обустроить дополнительную комнату или гостиную.

Рассмотрим, возможно ли перенести кухню на площадь «темного» коридора, подсобного помещения или в часть комнаты без окна?

Сразу определим, что кухня без естественного освещения по нормам существовать не может. Следовательно, кухню без окна согласовать невозможно.

Ранее допускалось отделение зоны кухни в коридоре светопрозрачной перегородкой, но в настоящее время в Петербурге перспективы согласования такой перепланировки стремятся к нулю.

Как согласовать кухню без окна? Что разрешено делать?

Можно переносить кухню в подходящее для этого по нормам место, имеющее возможность устройства естественного освещения.

В домах старого фонда можно встретить кухни в коридорах, для освещения которых устроены дополнительные окна в брандмауэрных стенах.

Если сделать новый оконный проем невозможно, один из вариантов согласование переноса кухни без окна – согласование кухни-ниши.

В этом случае кухонное оборудование можно вынести на площадь темного коридора или кладовой, но само помещение коридора/кладовой должно иметь доступ к окну, т.е. быть объединено через открытый проем с кухней или комнатой. Проем должен быть достаточного размера, так как в помещении кухни должны соблюдаться нормы по инсоляции и естественной освещенности.

Такая кухня должна быть оснащена электрической плитой, если помещение будет иметь освещение через жилую комнату. На последнем жилом этаже, не на путях эвакуации, а также если кухня-ниша присоединяется к бывшей кухне, оборудование может быть газовым.

Для первого жилого этажа (другой вариант – отсутствие под планируемой кухней жилых помещений) кухню с электроплитой можно вынести в любое помещение с окном, кроме санузлов.

Вопросы объединения кухни с комнатой рассмотрены в нашей статье (как объединить кухню с комнатой).

Обратите внимание, что каждый случай индивидуален и возможность согласования зависит от типа дома или района.

Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам для точной консультации.

Состав проекта перепланировки: основные требования

Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен содержать следующие разделы:

• сведения об исходной и разрешительной документации;

• пояснительная записка;
• архитектурные решения;
• инженерное оборудование;
• конструктивные и объемно-планировочные решения (в случае, если затрагиваются капитальные стены, перекрытия);
• мероприятия по организации производства работ;
• технологические решения;
• мероприятия по обеспечению пожарной безопасности;
• перечень мероприятий по охране окружающий среды.

Состав сведений об исходной и разрешительной документации:

• сведения из свидетельства, выданного СРО, о допуске к видам работ в соответствии с законодательством Российской Федерации для оформления в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• сведения о правоустанавливающих документах на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
• задание на проектирование;
• проект благоустройства, согласованный Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), в случаях, установленных Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 «О Правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга и о внесении изменений в некоторые постановления Правительства Санкт-Петербурга», и в порядке, предусмотренном административным регламентом Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства, утвержденным распоряжением Комитет по градостроительству и архитектуре от 09.08.2017 № 13-н «Об утверждении Административного регламента Комитета по градостроительству и архитектуре по предоставлению государственной услуги по согласованию проектов благоустройства»;
• задание на проведение соответствующих работ и разрешение на проведение таких работ, выданное КГИОП, в случае если жилое помещение является объектом (выявленным объектом) культурного наследия, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций, в том числе схемы расположения элементов перекрытия (над и под переустраиваемым и (или) перепланируемым жилым помещением) и инженерных сетей, оформленное специализированной организацией (в случае если затрагиваются несущие и ограждающие конструкции здания);
• акт обследования технического состояния дымоходов и вентиляционных каналов;
• поэтажные планы (части планов) переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, а также планы выше — и нижерасположенных помещений;
• план совмещенных инженерных сетей;
• обмерные чертежи помещения, где будет производиться переустройство и (или) перепланировка.

Перепланировка квартиры в Калининском районе

Перепланировка квартиры в Калининском районе пользуется большой популярностью. Многие владельцы недвижимости хотят устроить удобное и комфортное жилье, и кроме косметического ремонта, часто переустраивают площадь квартиры по своему желанию. 

Калининский район расположен в северной части Петербурга. Район был образован в 1936 году и включал в себя территорию Красногвардейского района. В августе 1946 года получил название Калининского в честь М. И. Калинина. Существующие границы района сформированы в 1973 году, когда из его состава был обратно выделен Красногвардейский район. Район включает в себя местности с историческими названиями: Сосновка, Гражданка, Большая и Малая Кушелевка, Полюстрово. Здесь с XVIII века были поселения, деревни и загородные усадьбы. Богатая история района сохранилась во множестве памятников и объектов истории и культуры, сохраненных до наших дней.

На территории Калининского района находится множество промышленных предприятий, научных институтов и учебных заведений. Южную часть района занимают преимущественно производственные зоны, а в северной части расположились жилые кварталы.
Основной состав жилых массивов составляют дома, построенные по типовым проектам в послевоенное время: это сталинки, хрущевки, кирпичные и панельные здания, а также более современные кирпично-монолитные дома. В настоящее время Калининский район продолжает активно развиваться.

Следует помнить, что возможности перепланировки квартиры ограничены строительными, санитарно-техническими и противопожарными нормами. Также, перепланировка не должна ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.

Нюансы перепланировки квартир в панельных, монолитных и кирпичных домах подробно рассмотрены в статьях

• Согласование перепланировки в панельном доме
• Согласование перепланировки в кирпичном доме
• Согласование перепланировки в монолитном доме

При перепланировке квартиры в Калининском районе можно выделить ряд особенностей:

Небольшие кухни можно расширить за счет коридора или шкафа (кладовой). Если квартира расположена на первом этаже, кухню с электрической плитой также можно расширить за счет комнаты.

Маленький санузел можно объединить с ванной и увеличить их площадь за счет площади коридоров или встроенных кладовых. Если квартира расположена на первом этаже, можно расширить площадь за счет кухни.

Устроить гостиную-столовую с зоной кухни можно при устройстве проема в стене между комнатой и кухней. Если под вашей квартирой расположен подвал или нежилое помещение, возможно перенести кухню в другое место. Если квартира находится на среднем этаже, переместить кухню полностью не получится.

Перед началом перепланировки рекомендуется выполнить техническое обследование конструкций, чтобы определить наличие несущих стен в квартире. В панельных домах перегородки между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей, поэтому устраивать проемы нужно только с усилением. В пределах квартир в новых кирпичных или монолитных домах обычно нет несущих стен, поэтому перепланировку достаточно легко выполнить.

Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, проект перепланировки нужно сдать на рассмотрение в МВК Калининского района. Комиссия по согласованию перепланировки собирается один раз в месяц. Для успешного согласования проекта необходимо подготовить полный пакет исходных документов и разрешений.

Наша команда будет рада помочь Вам в согласовании перепланировки квартиры. Воспользуйтесь консультацией наших специалистов о возможности согласования перепланировки.

Перепланировка и согласование квартиры в Красногвардейском районе

Перепланировка квартиры в Красногвардейском районе

Красногвардейский район расположен в северо-восточной части Петербурга. Большую часть застройки района занимает промышленная зона вдоль берегов Неву и Большой Охты. Освоение этого берега Невы началось с крепости Ниеншанц в XVII веке, но после до 1930 гг. эти территории были промышленной зоной. Застройка части территории Охты началась в 1940—1950, Свердловская набережная, Красногвардейская площадь и проспект Металлистов застраивались в 1960—1970, а проспект Энергетиков — в 1970—1980 годах, восточная часть Полюстро — с середины 1950 годов и до конца 1970 годов. Самую восточную часть Красногвардейского района между шоссе Революции и Ладожским проспектом занимает район новостроек конца 1970 – 1990 гг. — Пороховые, Ржевка и Жерновка. Богатая история района отражена во множестве памятников и объектов истории и культуры, сохраненных до наших дней.

Активная жилая застройка территорий Красногвардейского района началась в послевоенные годы и возводившееся жилье призвано было обеспечить потребность жителей города в новых квадратных метрах. Дома построены по типовым проектам: это пятиэтажные хрущевки, кирпичные и панельные девятиэтажные здания, а также более современные кирпично-монолитные дома.

Район продолжает активно застраиваться и развиваться и в настоящее время.

Собственники квартир стремятся сделать свое жилье лучше и помимо косметического ремонта все чаще обращаются к возможностям перепланировки.

Различия перепланировки квартир в панельных и кирпичных домах подробно рассмотрены в статьях на нашем сайте

• Согласование перепланировки в панельном доме
• Согласование перепланировки в кирпичном доме

Перепланировка квартиры в Красногвардейском районе имеет ряд особенностей:

Маленькие кухни в типовых советских домах можно расширить за счет коридора или шкафа (кладовой). Если квартира расположена на первом этаже, кухню с электрической плитой также можно расширить за счет комнаты.

Раздельные и тесные ванну и туалет можно объединить и увеличить их площадь за счет площади коридоров или встроенных кладовых. Если квартира расположена на первом этаже, можно расширить площадь за счет кухни.

Разделить пространство и выделить холл-гостиную с зоной кухни можно при устройстве проема в стене между комнатой и кухней. Если под вашей квартирой расположен подвал или нежилое помещение, возможно перенести кухню в другое место. Если квартира находится на среднем этаже, переместить кухню полностью не получится.

В пределах квартир в новых кирпичных домах обычно нет несущих стен, поэтому перепланировку достаточно легко выполнить. В панельных домах перегородки между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей, поэтому устраивать в них проемы нужно только с усилением и после выполнения технического обследования конструкций.

Перепланировка квартиры не должна нарушать «сырые» зоны, ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.

МВК Красногвардейского района рассматривает проекты перепланировки квартир, которые отвечают всем строительным нормам.  Вместе с проектом перепланировки нужно предоставить полный пакет исходных документов и согласований.

Мы будем рады помочь Вам в согласовании перепланировки квартиры. Воспользуйтесь консультацией наших специалистов о возможности согласования перепланировки.

Можно ли объединить кухню с комнатой?

Этот вопрос волнует многих собственников квартир, задумывающихся о перепланировке своей квартиры.

Плюсов и преимуществ увеличения площади кухни достаточно много: зачастую кухни в наших домах слишком тесные, нет места для полноценного отдыха всей семьи за обеденным столом или просмотром фильмов в гостиной, негде удобно принять гостей или устроить праздничный ужин.

Рассмотрим основные требования, которые применяются при перепланировке квартир и объединении кухни с комнатой.

1. Любую кухню запрещено располагать над жилыми комнатами. В зависимости от типа установленного оборудования (электрическая или газовая плита) есть ряд нюансов, на которые следует обратить внимание при перепланировке квартиры.

2. Для однокомнатной квартиры объединение кухни и единственной жилой комнаты может вызвать проблемы при согласовании, так как вход в кухню из жилого помещения устраивать запрещено.

Кухня с электрической плитой?

Самый простой вариант — объединение комнаты и кухни с электрической плитой на первых жилых этажах зданий. Это может быть первый или даже второй этаж, при условии что под вашей квартирой расположены нежилые помещения. В таком случае возможно полностью демонтировать перегородку, разделяющую помещения, а также перенести кухонное оборудование в любое место.

Если под Вашей квартирой расположена другая жилая квартира, объединять кухню и комнату допустимо с разделением «сырой» зоны и зоны гостиной-столовой. Кухонное оборудование нужно будет сохранить на площади существующей кухни. Часть перегородки между помещениями в таком случае лучше сохранить или просто сделать в ней проем.

Если под объединяемыми помещениями в нижерасположенной квартире нет жилых комнат (например, у соседей снизу уже проведена и узаконена перепланировка. Это будет видно на полученном поэтажном плане), переносить допускается и кухонное оборудование.

На перенос электрической плиты не нужно получать дополнительных разрешений.

Кухня с газовой плитой?

Объединить кухню с газовой плитой и комнату возможно только на последнем этаже и при условии, что под объединяемыми помещениями в нижерасположенной квартире нет жилых комнат. В этом случае перегородку можно полностью убрать.

Если над квартирой расположены жилые помещения, то располагать кухню с газовым оборудованием под жилой комнатой не допускается.

Это правило ограничивает возможность перепланировки квартир на всех этажах, кроме последнего, в газифицированном доме.

Можно сделать проем в перегородке между кухней и комнатой, но туда обязательно нужно установить дверь. Дверь должна быть распашной и открываться в сторону кухни.

На перенос газового оборудования (плиты) нужно получать отдельное разрешение в газовой службе. Это также касается случаев, когда кухня расширяется за счет коридора или подсобных помещений и возникает необходимость устройства новой кухонной зоны в другом месте.

Одним из путей выхода из ситуации, когда Вам очень хочется расширить кухню и объединить ее с комнатой, но по требованиям норм этого сделать не получается, будет отключение газа и замена газовой плиты на электрическую. В таком случае возможностей перепланировки станет намного больше.

Можно ли присоединить балкон к комнате или кухне?

При перепланировке многие собственники квартир хотят увеличить площадь комнаты или кухни за счет присоединения лоджии и балкона. Дополнительные полученные метры можно использовать для кабинета, игровой или обеденной зоны, места для отдыха, любуясь панорамным остеклением и перспективой.

Возможно ли узаконить такую перепланировку?

В нашей компании более 200 согласованных проектов перепланировки квартир с объединением балконов или лоджий. Собственники, которые обращались за перепланировкой с присоединением балкона еще пару лет назад, успели узаконить свою недвижимость во время лояльности надзорных органов.

Условия согласования в разных районах Петербурга со временем изменялись и ужесточались, но общие требования одинаковы:

1. Согласовать присоединение балкона или лоджии в общую площадь квартиры не получится. Расширение объема и площади помещений за счет балконов, лоджий и других летних помещений не допускается, т.к. это увеличивает объем отапливаемой площади.

Можно сделать проект перепланировки с установкой раздвижных металлопластиковых дверей в проеме между квартирой и балконом.

В проекте нужно обязательно выполнить теплотехнический расчет, так как площадь остекления увеличивается и изменяется тепловой контур здания.

2. Нельзя выносить на балконы радиаторы отопления, устраивать водяные теплые полы от системы отопления или горячего водоснабжения; также иногда запрещается устраивать на балконе электрические розетки и светильники. При удалении подоконного простенка радиатор отопления следует развернуть на примыкающую стену, или заменить его на аналогичную по мощности вертикальную модель.

3. Что делать с балконным блоком и проемом в стене? Балконный блок можно демонтировать или заменить, а условия увеличения проема зависят от типа Вашего дома. Перед началом работ следует провести техническое обследование и определить состояние несущих конструкций здания.

В монолитных домах: демонтаж стены между квартирой и балконом возможен в монолитных домах с несущим каркасом и ограждающими навесными наружными стенами, выполненными из кирпича или газобетонных блоков с утеплителем. Плита перекрытия балкона заливается едино с перекрытием квартиры, и разборка проема не оказывает никакого отрицательного воздействия. Существующий проем можно увеличивать в высоту, ширину, или полностью разобрать стену от пола до потолка.

В панельных домах: стеновые наружные панели являются несущими конструкциями и нарушение их целостности возможно только при условии усиления проема. При этом такие работы все равно могут не разрешить, так как изменение конструкции панели и стыка плит перекрытий может повлечь за собой непредсказуемые последствия. При устройстве проема важно сохранить нижнюю часть стены (так называемый порог), он закрывает межпанельный шов и препятствует промерзанию стен нижерасположенной квартиры.

В кирпичных домах: в домах с несущими наружными стенами возможно демонтировать подоконный простенок и расширить проем, сделав при этом дополнительное усиление и сохранив перемычку. Особое внимание следует уделить узлу крепления балконной плиты и плиты внутриквартирного перекрытия; порожек, который держит балконную плиту, демонтировать нельзя.

4. Отдельный вопрос — это замена «холодного» остекления на балконе или лоджии на «теплый» контур с двух- или трехкамерными стеклопакетами. При этих работах должно сохраниться исходный вид и архитектурные решения фасада здания.

5. Конструкция утепления балкона не должна быть слишком массивной, ведь балконная плита не рассчитана на такие нагрузки. Лучше выполнить дополнительные расчеты и учесть их при проектировании.

6. В домах не старше 10 лет потребуется получить согласие на перепланировку от автора проекта здания (застройщика). Очень часто в своем ответе они пишут отказ, ссылаясь на нарушение общего вида фасада здания.

7. С 2017 года ограждающие стены между кухней, комнатой и балконом, а также балконные плиты стало окончательно принято считать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, при изменении общего имущества (уменьшении стены при устройстве проема) требуется проводить общее собрание.

Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме

Согласование перепланировки в монолитном доме.

Дома с монолитным железобетонным каркасом стали строить с начала 1990-х годов.

В настоящее время это практически основная технология, применяемая в массовом гражданском строительстве.

Материалы и отделка наружных стен отличаются разнообразием: кирпичные стены, сэндвич-панели, навесные панели из керамзитобетона, вентилируемые фасадные системы с облицовкой керамогранитом. Внутренний каркас здания образуют монолитные железобетонные несущие колонны, стены и перекрытия. Встречаются дома со сборными или монолитными перекрытиями. Средняя этажность зданий 16 – 25 этажей.

Планировочные решения квартир достаточно разнообразны, так как каждый монолитный дом возводится по индивидуальным проектам.

Многие квартиры в современных домах отличаются просторными кухнями и большими санузлами, но часто планировка не может похвастаться удобством. Иногда возникает необходимость изменить количество комнат, сделать общую гостиную или отделить кухонную зону, изолировать родительскую спальню или детскую комнату.

Конечно, собственники задумываются о перепланировке квартиры, чтобы улучшить свое жилье и сделать его максимально комфортным.

Удачными вариантами перепланировки будут объединение ванной и санузла, переоборудование кладовых, устройство подсобных хозяйственных помещений для постирочной или гардеробной, устройство встроенных шкафов или создание большого холла-гостиной.

Какие требования предъявляются к согласование перепланировки в монолитном доме?

Перед началом согласования перепланировки стоит уделить внимание техническому обследованию конструкций здания и определить наличие несущих стен, колонн, простенков в квартире.

Перегородки в современных монолитных домах выполняются из гипсобетонных или газобетонных блоков. Их допускается полностью или частично демонтировать при перепланировке.

В квартирах с несущими монолитными железобетонными стенами, при необходимости устройства проемов, нужно рассчитать и сделать усиление проема. При устройстве проема нужно определить подходящее место: не следует располагать проем слишком близко к углу или торцу стены, а если на выше- или нижерасположенных этажах уже сделаны проемы – привязать расположение проектируемого проема к ним.

Для новых домов не старше 10 лет может потребоваться получить согласие застройщика, особенно в случае изменения фасадов.

Возможности перепланировки в монолитном доме ограничены только пожеланиями собственника и требованиями строительных, пожарных, санитарно-гигиенических норм.

Наши специалисты помогут составить грамотный проект перепланировки и согласовать его.