Что такое МВК?
Межведомственная комиссия (МВК)
— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.
Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.
Адреса и режим работы МВК в Санкт-Петербурге =>
Чем занимается МВК:
- согласование проектов переустройства и перепланировки жилых помещений без изменения их назначения;
- согласование проектов по переустройству и перепланировки жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые;
- согласование проектов по перепланировки нежилых помещений без изменения их назначения;
- приемка в эксплуатацию объектов
В состав МВК входят:
- председатель (заместитель главы администрации района Санкт-Петербурга);
- заместитель председателя (заместитель директора районного жилищного агентства);
- а также другие члены — представители администрации района Санкт-Петербурга, районного жилищного агентства, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, при необходимости — органов архитектуры и градостроительства, органов технической инвентаризации, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, территориального органа МЧС России по Санкт-Петербургу, Управления Северо-Западного округа по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Санкт-Петербургу и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Самовольная перепланировка: штрафы и ответственность
Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлены административные штрафы за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей.
А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма намного существеннее: от 15000 рублей до шестизначных цифр.
В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение.
Обычно, жилищная инспекция выдает предписание с требованием о выполнении согласования перепланировки в установленном законом порядке, или о возврате квартиры в исходное состояние, если согласование не будет получено.
На согласование будет выделено определенное время, которым нужно с пользой воспользоваться, чтобы начать процесс согласования. Это поможет избежать более серьезных проблем и штрафов в дальнейшем.
Как узнать, что считается перепланировкой?
К работам по перепланировке относятся перенос и разборка перегородок, перенос или устройство дверных проемов, изменение количества или площади комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Необходимо учитывать, что некоторые виды работ запрещены при перепланировке.
Основные запреты касаются переноса «сырых» зон: запрещено расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни, а также размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа.
Что разрешено при перепланировке?
При проведении перепланировки квартиры разрешены следующие виды работ:
-
Установка дополнительных перегородок;
-
Перенос уже имеющихся перегородок;
-
Перемена направления открывания дверей;
-
Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений.
-
Перенос дверных проемов в перегородках.
-
Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых;
-
Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов.
-
Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы.
Проект перепланировки. Отличие от дизайн-проекта
Проект перепланировки — это комплект проектной документации, предназначенный для согласования в установленном законом порядке, в котором отражены изменения в планировке квартиры, в инженерных коммуникациях и строительных конструкциях.
Требования к проектной документации для согласования
- Проект должен быть разработан организацией, имеющей допуск для проектирования к определенному виду работ. Организация должна быть членом СРО (Саморегулируемой организации), что подтверждается наличием свидетельства о допуске к работам.
Все необходимые допуски на разработку проектной документации наша компания имеет.
- Проект должен отвечать требованиям норм и правил, действующих в области проектирования и строительства.
- Проектная документация должен быть оформлена в соответствии с требованиями документов раздела СПДС (Система проектной документации в строительстве), например, ГОСТ 21.201-2011 «Система проектной документации для строительства. Условные графические изображения элементов зданий, сооружений и конструкций»; ГОСТ 21.501-2011 «Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений», а также Постановлением №87 от 16.02.2008 г «Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».
Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?
Дизайн-проект обычно предназначен для визуального представления Заказчика о том, как будет выглядеть квартира после ремонта. По дизайн-проекту строители смогут выполнять работы.
Но, для согласования перепланировки дизайн-проекта не достаточно!
Рассмотрим, какие отличия имеет дизайн-проект от проекта перепланировки:
- Он разработан и оформлен без учета требований строительных норм и требований к проектной документации.
- Отсутствуют необходимые для согласования разделы проектной документации и чертежи.
- Неправильно оформлены чертежи, неверно названы помещения.
- У организации, разработавшей дизайн-проект, нет допуска для проектирования к определенному виду работ (свидетельства СРО).
Готовый дизайн-проект упростит разработку проекта перепланировки, если ремонтные работы еще не произведены. Данные из дизайн-проекта мы сможем использовать в проекте перепланировки и проект перепланировки будет в точности повторять все решения дизайн-проекта (материалы отделки, расстановку светильников, розеток и т.д.).
Состав проектной документации для согласования перепланировки
Часто встречающиеся и необходимые для согласования разделы проектной документации:
- ОПЗ – общая пояснительная записка
- АР – архитектурные решения
- АС – архитектурно-строительные решения
- КР — конструктивные решения (КМ – конструкции металлические, КЖ – конструкции железобетонные)
- ВК – водоснабжение и водоотведение
- ЭО – электрооборудование и электроосвещение
- ОВ – отопление и вентиляция
- КЕО – определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции
- ГСВ — Газоснабжение
Для разного объема планируемых работ разные требования к составу проекта перепланировки.
Проект перепланировки может быть очень толстым и даже состоять из нескольких томов ил книг.
| Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов, | ОПЗ, АР, ВК, ЭО
(по необходимости ОВ)
|
| Устройство проемов в несущих стенах | + КР
* КМ, КЖ + Техническое обследование строительных конструкций + Экспертиза конструктивных решений |
| Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | + КЕО |
| Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | +АС
+ Теплотехнический расчет |
| Перенос газового оборудования | + ГСВ Газоснабжение |
В проект перепланировки должна быть включена информация по всем строительным конструкциям, инженерным системам объекта, организации и проведению работ.
- Общая часть, характеристика объекта
- Архитектурно-планировочные решения – перегородки, окна и двери, отделка помещений, отделка полов, отделка потолков
- Генеральный план и благоустройство территории
- Фасадные работы
- Технологическая часть
- Инженерное обеспечение помещения – водоснабжение, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение и электроосвещение
- Противопожарные мероприятия
- Искусственное и естественное освещение
- Теплотехнический расчет оконных и дверных заполнений
- Мероприятия по защите от шума, акустические расчеты
- Расчет образования отходов – бытовые, строительные, и т.д.
- Охрана труда и техника безопасности при производстве строительных работ
- Особые требования
- Основные положения организации строительства
- Мероприятия по охране окружающей среды
- Мероприятия по обеспечению жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения
Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге?
Итак, Вы решили узаконить перепланировку квартиры.
В этом Вам легко помогут специалисты нашей компании.
Мы сможем согласовать перепланировку на любом этапе завершенности: перед проведением ремонтных работ (так правильно по закону), параллельно с ремонтными работами, и даже если Ваша перепланировка уже выполнена.
Весь процесс согласования перепланировки можно разделить на несколько этапов.
1 этап работ (предпроектный)
Для того, чтобы начать разрабатывать проект перепланировки, нужно собрать исходно-разрешительную документацию по объекту.
Необходимые исходные данные для проекта перепланировки:
- технические условия на подключения к инженерным сетям
- справочные сведения о конструкциях дома и поэтажные планы выше- и нижерасположенных этажей
- акт обследования вентиляционных каналов
- сведения об охранных обязательствах и статусе здания (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия, а в квартире присутствуют предметы охраны КГИОП)
Важным этапом является получение задания на перепланировку в КГИОП (в случае, если Ваш дом является объектом культурного наследия), а также получение задания КГА (если Вы планируете изменения фасадов здания, например, остекление балкона).
2 этап работ (разработка проекта перепланировки)
Наши специалисты разработают проект перепланировки Вашей квартиры со всеми необходимыми разделами с учетом всех действующих строительных норм.
Если Вы планируете устраивать новые или расширять существующие проемы в несущих стенах в квартире, нужно выполнить техническое обследование конструкций здания и разработать конструктивные решения по усилению проемов. После разработки проектной документации по конструктивным решениям обязательно выполняется экспертиза проектной документации, конструктивных решений и результатов инженерных изысканий.
3 этап работ (согласование проекта перепланировки)
Разработанный проект перепланировки сдается на согласование в контролирующие органы.
Для простой перепланировки квартиры достаточно получения согласования в МЧС (ОГПН), управляющей компании (балансодержателя) здания и Межведомственной комиссии (МВК) Администрации района. В случае, если планируемых работ больше (например, у Вас дом-памятник, Вы переносите газовое оборудование, делаете проемы в капитальных стенах, остекляете балконы, увеличиваете электрическую мощность), проект перепланировки должен быть согласован со всеми заинтересованным организациями и МВК.
Наши специалисты предоставят полный перечень согласований для Вашей ситуации.
После согласования проекта в МВК (получения разрешения на производство работ), Вы можете начать ремонт и выполнение запланированных изменений по проекту.
4 этап работ (ввод объекта в эксплуатацию)
Когда все работы будут завершены, нужно обратиться в ПИБ или другую аккредитованную организацию, специалист которой проведет переобмер. После этого можно приглашать комиссию из Администрации для приемки выполненных работ и получать акты ввода объекта в эксплуатацию.
Далее нужно заказать технический план квартиры с новой планировкой квартиры.
«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер»
Подготовленный тех.план подается в Росреестр для внесения изменений в кадастровые документы. В результате Вы получите выписку из ЕГРН с новыми сведениями о Вашем объекте недвижимости.
Список документов для проекта перепланировки
Для того, чтобы согласовать проект перепланировки, Вам понадобятся:
-
технический или кадастровый паспорт (нотариальная копия)
-
свидетельство о собственности и договор собственности (нотариальная копия)
-
нотариальная доверенность на сотрудников
Техническое обследование конструкций
Техническое обследование конструкций, зданий и сооружений выполняют с целью определения текущего технического состояния строительных конструкций, инженерных сетей и здания в целом.
Обследование конструкций зданий выполняется в следующих случаях
-
после проведения модернизации, перепланировки объекта, в результате которого повысился уровень эксплуатационных нагрузок
-
в случае реставрации или восстановления памятников архитектуры, когда необходима диагностика и проведение архитектурных обмеров
-
в случае реконструкции помещений
-
в случае необходимости разработки проектной документации на изменение конструктивных решений в здании (например, устройство проемов в несущих стенах; устройство перекрытий)
-
в случае капитального ремонта
Порядок проведения обследования определен в СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
В зависимости от поставленных задач состав работ по комплексному обследованию различен.
Различают обследование визуальное и инструментальное.
Этапы работ по обследованию:
1 этап
Подготовка к проведению обследования: ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство здания.
2 этап
Предварительное визуальное техническое обследование конструкций представляет собой визуальный осмотр конструкций здания/сооружения, выполнение обмеров, составление ведомости дефектов и повреждений, определение предварительной оценки технического состояния конструкций и составлением отчета с выводами по техническому состоянию объекта.
3 этап
Инструментальное детальное обследование конструкций выполняется при помощи специального оборудования и включает в себя:
-
обмерные работы
-
лабораторный анализ проб
-
определение характеристик материалов
-
определение величины нагрузок, действующих на конструкции, поверочные расчеты конструкций
-
фотофиксация
-
отчет с выводами по техническому состоянию объекта
Инструментальное детальное обследование может быть сплошным (для всего здания) или выборочным (для отдельных конструкций).
До начала работ специалисты проводят ознакомление с объектом и консультирование Заказчика по составу предполагаемых работ в зависимости от предъявляемых требований.
Опыт работы наших экспертов в обследовании составляет более 30 лет, имеется своя лаборатория.
Согласование на устройство проема (в несущих стенах)
Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.
Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.
Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.
Проектная документация по устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.
Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Перевод квартиры в нежилой фонд
Согласование перевода квартиры в нежилой фонд возможно для квартир, расположенных на первых этажах, с возможностью устройства отдельного, изолированного от остальных жильцов дома входа в помещение.
Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:
- «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
- «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.»
В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.
Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒
Обратитесь к нашим специалистам за подробной консультацией!
Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд очевидны:
- Получение прибыли от сдачи в аренду
- Продажа нежилой недвижимости по более высокой цене, по сравнению с пониженной стоимостью квартиры на первом этаже
- Открытие собственного бизнеса на полученной нежилой площади
Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.
Обязательным условием согласования проекта и перевода в нежилой фонд является проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.
Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.
Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.
Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.
Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
- технический паспорт такого помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.
В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.
Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
- «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»
Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.
- «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»
Также, согласно статьи 44 ЖК РФ
- «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта»
В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что
- «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»
Абсолютно безвыходных ситуаций не бывает.
Будем рады помочь Вам в достижении желаемого результата!