При перепланировке квартиры требуется соблюдение многих норм. Одни из самых главных и важных: требования норм пожарной безопасности.
Межквартирные стены должны быть выполнены из негорючих материалов. Класс пожарной опасности и предел огнестойкости внутриквартирных межкомнатных перегородок не нормируется.
Ширина коридоров в квартире, по которым возможна эвакуация людей, должна быть не менее 1,0 м.
Высота всех дверных проемов — не менее 1,9 м, ширина — не менее 0,8 м.
Направление открывания дверей в квартирах может быть любым, за исключением кухни с газовой плитой. Дверь в кухню с газовым оборудованием должна открываться внутрь помещения.
При перепланировке во всех помещениях (кроме санузлов или ванных комнат), нужно установить автономные оптикоэлектронные пожарные датчики-извещатели.
В зданиях выше 9 этажей дополнительно устанавливаются тепловые пожарные извещатели.
В квартирах, расположенных на высоте более 15 м, предусматривается аварийный выход. Также второй эвакуационный (аварийный) выход обязателен для двухуровневых квартир.
При перепланировке нужно предусмотреть использование оборудования, материалов, электротехнической продукции, подлежащих обязательной сертификации в области пожарной безопасности.
На внутриквартирных электросетях необходимо установить устройства защитного отключения (УЗО), а также выполнить замеры сопротивления изоляции электрической сети.
В каждой квартире должен быть предусмотрен пожарный бытовой кран, устанавливаемый на сети холодного водопровода. Такой кран служит для присоединения шланга с распылителем и использования в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания.
В каждом районе Санкт-Петербурга существуют Отделы надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России. В их обязанности входит работа с обращениями граждан и консультирование по вопросам обеспечения пожарной безопасности.
Этот вопрос волнует многих собственников квартир, задумывающихся о перепланировке своей квартиры.
Плюсов и преимуществ увеличения площади кухни достаточно много: зачастую кухни в наших домах слишком тесные, нет места для полноценного отдыха всей семьи за обеденным столом или просмотром фильмов в гостиной, негде удобно принять гостей или устроить праздничный ужин.
1. Любую кухню запрещено располагать над жилыми комнатами. В зависимости от типа установленного оборудования (электрическая или газовая плита) есть ряд нюансов, на которые следует обратить внимание при перепланировке квартиры.
2. Для однокомнатной квартиры объединение кухни и единственной жилой комнаты может вызвать проблемы при согласовании, так как вход в кухню из жилого помещения устраивать запрещено.
Самый простой вариант — объединение комнаты и кухни с электрической плитой на первых жилых этажах зданий. Это может быть первый или даже второй этаж, при условии что под вашей квартирой расположены нежилые помещения. В таком случае возможно полностью демонтировать перегородку, разделяющую помещения, а также перенести кухонное оборудование в любое место.
Если под Вашей квартирой расположена другая жилая квартира, объединять кухню и комнату допустимо с разделением «сырой» зоны и зоны гостиной-столовой. Кухонное оборудование нужно будет сохранить на площади существующей кухни. Часть перегородки между помещениями в таком случае лучше сохранить или просто сделать в ней проем.
Если под объединяемыми помещениями в нижерасположенной квартире нет жилых комнат (например, у соседей снизу уже проведена и узаконена перепланировка. Это будет видно на полученном поэтажном плане), переносить допускается и кухонное оборудование.
На перенос электрической плиты не нужно получать дополнительных разрешений.
Объединить кухню с газовой плитой и комнату возможно только на последнем этаже и при условии, что под объединяемыми помещениями в нижерасположенной квартире нет жилых комнат. В этом случае перегородку можно полностью убрать.
Если над квартирой расположены жилые помещения, то располагать кухню с газовым оборудованием под жилой комнатой не допускается.
Это правило ограничивает возможность перепланировки квартир на всех этажах, кроме последнего, в газифицированном доме.
Можно сделать проем в перегородке между кухней и комнатой, но туда обязательно нужно установить дверь. Дверь должна быть распашной и открываться в сторону кухни.
На перенос газового оборудования (плиты) нужно получать отдельное разрешение в газовой службе. Это также касается случаев, когда кухня расширяется за счет коридора или подсобных помещений и возникает необходимость устройства новой кухонной зоны в другом месте.
Одним из путей выхода из ситуации, когда Вам очень хочется расширить кухню и объединить ее с комнатой, но по требованиям норм этого сделать не получается, будет отключение газа и замена газовой плиты на электрическую. В таком случае возможностей перепланировки станет намного больше.
При перепланировке многие собственники квартир хотят увеличить площадь комнаты или кухни за счет присоединения лоджии и балкона. Дополнительные полученные метры можно использовать для кабинета, игровой или обеденной зоны, места для отдыха, любуясь панорамным остеклением и перспективой.
В нашей компании более 200 согласованных проектов перепланировки квартир с объединением балконов или лоджий. Собственники, которые обращались за перепланировкой с присоединением балкона еще пару лет назад, успели узаконить свою недвижимость во время лояльности надзорных органов.
Условия согласования в разных районах Петербурга со временем изменялись и ужесточались, но общие требования одинаковы:
1. Согласовать присоединение балкона или лоджии в общую площадь квартиры не получится. Расширение объема и площади помещений за счет балконов, лоджий и других летних помещений не допускается, т.к. это увеличивает объем отапливаемой площади.
Можно сделать проект перепланировки с установкой раздвижных металлопластиковых дверей в проеме между квартирой и балконом.
В проекте нужно обязательно выполнить теплотехнический расчет, так как площадь остекления увеличивается и изменяется тепловой контур здания.
2. Нельзя выносить на балконы радиаторы отопления, устраивать водяные теплые полы от системы отопления или горячего водоснабжения; также иногда запрещается устраивать на балконе электрические розетки и светильники. При удалении подоконного простенка радиатор отопления следует развернуть на примыкающую стену, или заменить его на аналогичную по мощности вертикальную модель.
3. Что делать с балконным блоком и проемом в стене? Балконный блок можно демонтировать или заменить, а условия увеличения проема зависят от типа Вашего дома. Перед началом работ следует провести техническое обследование и определить состояние несущих конструкций здания.
В монолитных домах: демонтаж стены между квартирой и балконом возможен в монолитных домах с несущим каркасом и ограждающими навесными наружными стенами, выполненными из кирпича или газобетонных блоков с утеплителем. Плита перекрытия балкона заливается едино с перекрытием квартиры, и разборка проема не оказывает никакого отрицательного воздействия. Существующий проем можно увеличивать в высоту, ширину, или полностью разобрать стену от пола до потолка.
В панельных домах: стеновые наружные панели являются несущими конструкциями и нарушение их целостности возможно только при условии усиления проема. При этом такие работы все равно могут не разрешить, так как изменение конструкции панели и стыка плит перекрытий может повлечь за собой непредсказуемые последствия. При устройстве проема важно сохранить нижнюю часть стены (так называемый порог), он закрывает межпанельный шов и препятствует промерзанию стен нижерасположенной квартиры.
В кирпичных домах: в домах с несущими наружными стенами возможно демонтировать подоконный простенок и расширить проем, сделав при этом дополнительное усиление и сохранив перемычку. Особое внимание следует уделить узлу крепления балконной плиты и плиты внутриквартирного перекрытия; порожек, который держит балконную плиту, демонтировать нельзя.
4. Отдельный вопрос — это замена «холодного» остекления на балконе или лоджии на «теплый» контур с двух- или трехкамерными стеклопакетами. При этих работах должно сохраниться исходный вид и архитектурные решения фасада здания.
5. Конструкция утепления балкона не должна быть слишком массивной, ведь балконная плита не рассчитана на такие нагрузки. Лучше выполнить дополнительные расчеты и учесть их при проектировании.
6. В домах не старше 10 лет потребуется получить согласие на перепланировку от автора проекта здания (застройщика). Очень часто в своем ответе они пишут отказ, ссылаясь на нарушение общего вида фасада здания.
7. С 2017 года ограждающие стены между кухней, комнатой и балконом, а также балконные плиты стало окончательно принято считать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, при изменении общего имущества (уменьшении стены при устройстве проема) требуется проводить общее собрание.
Согласование перепланировки в монолитном доме.
Дома с монолитным железобетонным каркасом стали строить с начала 1990-х годов.
В настоящее время это практически основная технология, применяемая в массовом гражданском строительстве.
Материалы и отделка наружных стен отличаются разнообразием: кирпичные стены, сэндвич-панели, навесные панели из керамзитобетона, вентилируемые фасадные системы с облицовкой керамогранитом. Внутренний каркас здания образуют монолитные железобетонные несущие колонны, стены и перекрытия. Встречаются дома со сборными или монолитными перекрытиями. Средняя этажность зданий 16 – 25 этажей.
Планировочные решения квартир достаточно разнообразны, так как каждый монолитный дом возводится по индивидуальным проектам.
Многие квартиры в современных домах отличаются просторными кухнями и большими санузлами, но часто планировка не может похвастаться удобством. Иногда возникает необходимость изменить количество комнат, сделать общую гостиную или отделить кухонную зону, изолировать родительскую спальню или детскую комнату.
Конечно, собственники задумываются о перепланировке квартиры, чтобы улучшить свое жилье и сделать его максимально комфортным.
Удачными вариантами перепланировки будут объединение ванной и санузла, переоборудование кладовых, устройство подсобных хозяйственных помещений для постирочной или гардеробной, устройство встроенных шкафов или создание большого холла-гостиной.
Перед началом согласования перепланировки стоит уделить внимание техническому обследованию конструкций здания и определить наличие несущих стен, колонн, простенков в квартире.
Перегородки в современных монолитных домах выполняются из гипсобетонных или газобетонных блоков. Их допускается полностью или частично демонтировать при перепланировке.
В квартирах с несущими монолитными железобетонными стенами, при необходимости устройства проемов, нужно рассчитать и сделать усиление проема. При устройстве проема нужно определить подходящее место: не следует располагать проем слишком близко к углу или торцу стены, а если на выше- или нижерасположенных этажах уже сделаны проемы – привязать расположение проектируемого проема к ним.
Для новых домов не старше 10 лет может потребоваться получить согласие застройщика, особенно в случае изменения фасадов.
Старый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.
Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).
Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.
Квартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.
Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.
Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных. Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.
Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.
Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.
Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.
Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.
Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.
К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.
Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.
Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.
Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.
Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.
Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.
При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.
Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.
Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.
Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.
В Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.
Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.
Всем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.
Девятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.
В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.
Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.
В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.
Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!
Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.
Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.
Практически все, что и в квартире без несущих стен:
При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.
Рассмотрим отношения покупателей и продавцов при сделках по купле-продаже квартир с незаконной (самовольной) перепланировкой.
Не секрет, что доля ипотечных сделок при сделках с недвижимостью составляет практически 2/3 от общего рынка недвижимости. При продаже квартиры на сегмент покупателей с ипотечными деньгами можно ориентироваться в первую очередь.
Для оформления кредита покупатели заказывают оценку недвижимости. В квартиру приходит оценщик, который зафиксирует состояние жилья, сделает фотографии и возьмет копии правоустанавливающих документов. Обычно выезжает на осмотр или сам оценщик, или фотограф, который делает фотофиксацию и передает информацию специалисту по оценке. Оформление отчета происходит в течение нескольких дней. В отчете оценщик обязательно отразит наличие неузаконенной перепланировки и учтет ее в стоимости недвижимости. Как правило, из общей стоимости квартиры оценщик вычитает расходы на приведение планировки в исходное состояние.
При оформленном должным образом отчете в ипотечном кредите покупателям не откажут.
Но, во-первых, стоимость квартиру будет снижена (продавец может получить меньше денег с продажи квартиры, чем рассчитывал), а во-вторых, в ипотечном договоре будет прописано условие возврата всей планировки в исходное состояние или согласование нынешней планировки силами покупателя (а это дополнительные расходы для покупателя).
До проведения сделки купли-продажи квартиры потенциальный покупатель может попросить продавца снизить цену на квартиру или согласовать все изменения в планировке.
При этом все опасности для покупателя сохраняются: в качестве нового собственника он будет отвечать за самовольную перепланировку. При вероятной проверке жилищных органов, перепродаже квартиры, жалобах жильцов или других проблемах может возникнуть необходимость согласовать все изменения или вернуть квартиру в прежний вид. Сослаться на предыдущего собственника квартиры не получится, и отвечать за перепланировку придется новому хозяину.
Если покупателя такая перспектива не пугает, а плюсы недвижимости (расположение, ремонт, площадь, скидка от продавца) компенсируют все возможные издержки, то сделка легко состоится. Но, очевидно, что для привлечения такого покупателя продавцу придется пойти на большие уступки: скидка от стоимости квартиры должна быть как минимум не менее стоимости работы по согласованию перепланировки. И даже в этом случае сложно гарантировать, что покупатель не выберет менее «проблемный» объект.
и все документы, подтверждающие это, у него имеются — смело можно увеличивать стоимость недвижимости: ведь продавец предлагает квартиру с индивидуальной планировкой и улучшенными характеристиками, по сравнению с типовыми проектами. Узаконенная перепланировка не отпугнет возможных покупателей, и сделка пройдет быстрее. Выбор предложений квартир сейчас огромен, и покупатели ищут более выгодные для себя варианты.
Сами продавцы рассказывают об этом, так как индивидуальная планировка и качественный ремонт может привлечь покупателя. При этом стоит обратить внимание, нет ли нарушений при перепланировке, так как в дальнейшем согласовать или исправить их будет сложно.
Чтобы понять, какие именно изменения сделаны, покупатель может попросить у продавца технический или кадастровый паспорт на квартиру, и сравнить план в паспорте с состоянием квартиры на данный момент. Любых отличия признаются перепланировкой.
Наши специалисты разработают проект перепланировки и дадут рекомендации по всем этапам согласования.
Этапы самостоятельного оформления и согласование проекта перепланировки не отличаются от общей процедуры согласования.
Вместе с Вами мы проведем встречу, на которой Вы расскажете нам о будущей (или уже реализованной) перепланировке, а наши специалисты оценят возможность согласования с точки зрения действующих строительных норм. Если в планировке будут выявлены какие-то нарушения (например, нарушены границы «сырых» зон), мы обсудим пути решения этой проблемы.
Стоимость изготовления проекта перепланировки может зависеть от следующих факторов:
площадь квартиры до 50 кв. м. — от 15 000 р.
площадь квартиры до 100 кв. м. — от 18 000 р.
площадь квартиры более 100 кв.м. — от 20 000 р.
Разработка проекта перепланировки займет от 7 рабочих дней, после чего Вы сможете начать его согласование.
Наши специалисты проконсультируют Вас о необходимости проведения тех или иных согласований и их порядке. Вам потребуется только в определенные дни и время обратиться в государственный орган, занимающийся вопросами согласования, и сдать проект.
После получения согласования перепланировки в МВК и разрешения на производство работ, Вы сможете начать ремонтные работы. Когда ремонт будет окончен, Вам необходимо пригласить кадастрового инженера для переобмера новой планировки, пожарного инспектора, представителей управляющей компании и комиссию Администрации района для приемки выполненных работ. Комиссия принимает произведенную согласно проекта перепланировку и выдает акты ввода в эксплуатацию.
Получив акты ввода в эксплуатацию, Вы можете внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно получить технический план на квартиру после перепланировки и сдать его в Росреестр для учета всех изменений (площадь, планировка). В результате Вам выдадут новую выписку из ЕГРН, отражающую выполненную перепланировку.
Как видно, процесс согласования перепланировки не очень сложен. На каждом этапе Вы сможете получить консультацию наших специалистов и помощь в решении сложных вопросов.
Постараемся подробно рассмотреть, как провести общее собрание собственников. Требования к проведению общего собрания указаны в Жилищном Кодексе РФ.
«Общее собрание является органом управления многоквартирным домом» (ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ).
«Все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными» (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).
Процесс проведения общего собрания собственников можно разделить на 6 основных этапов.
Стать инициатором проведения общего собрания имеет право любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ). Он должен собрать инициативную группу из таких же собственников помещений в данном доме и провести заседание.
На заседании инициативной группы нужно определить:
Инициативная группа составляет протокол заседания инициативной группы, в котором указано намерение созвать общее собрание собственников помещений, форма собрания, место и время проведения и перечень вопросов.
В первый раз общее собрание собственников обязательно проводится в очной форме.
содержащего информацию о собственниках помещений многоквартирного дома с указанием площади помещений.
Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ, уведомление о проведении общего собрания должно содержать:
«а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
в) дата, время, место проведения собрания;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.»
В срок, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомление о его проведении должно быть направлено каждому собственнику помещения. Сделать это можно тремя способами (ч. 4 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ):
1) направить заказным письмом;
2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;
3) разместить информацию в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.
Вместе с уведомлением рекомендуем направить собственникам информационное письмо с разъяснениями. Информационное письмо также можно разместить в общем холле, парадной, например, на доске объявлений.
В назначенном месте и в указанное время инициативная группа собирает остальных собственников помещений и учитывает их голоса. Все данные заносятся в подготовленные регистрационные листы.
«Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Рассмотрим ситуацию, когда кворум есть (т.е. на собрании присутствуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов)
Сначала голосование проводится по обязательным процедурным вопросам: выбор председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетной комиссии для подведения итогов голосования.
Затем проводится голосование по остальным вопросам повестки дня.
Голосование проводится по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».
«Решения, которые приняты на общем собрании, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
На собрании нужно решить, в какой форме это будет сделано, где и как размещено.
Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
Что делать, если кворума нет?
Если общее собрание не получило необходимого кворума, также составляем соответствующий протокол. Протокол подписывает сам инициатор проведения собрания, так как решения на собрании не принимались и выбрать председателя и секретаря не удалось.
Теперь для принятия решений общего собрания с такой же повесткой может быть проведено заочное голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Общее собрание собственников в форме заочного голосования подразумевает оформление в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и передачу этих решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Инициативная группа, которая создана на предыдущих этапах (см. Этап 1), проводит новое заседание. Повестка дня сохраняется такая же, как при очном собрании, но изменяется форма проведения общего собрания и повестка заседания инициативной группы. В повестке заседания инициативной группы теперь указывается проведение собрания в форме заочного голосования и сроки его проведения.
В новых уведомлениях о проведении общего собрания в форме заочного голосования, должна быть указана дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
Инициатор собрания сообщает собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (можно отправить сообщения заказным письмом, вручить под роспись каждому собственнику, или разместить информацию в помещении дома, доступном для всех собственников помещений).
Одновременно собственникам направляются бланки решений по вопросам, поставленным на голосование.
В бланках решений должны быть указаны:
«1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.
Избранная счетная комиссия выполняет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.
«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Итоговый документ проведения собрания – протокол, в котором отражено решение общего собрания собственников и итоги голосования по всем вопросам, к которому обязательно приложены все бюллетени для голосования.
Решения собрания и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч.3 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
В п.1 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ определен порядок принятия решений общего собрания.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.
Решения по вопросам реконструкции, определения порядка пользования общим имуществом принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.