Можно ли присоединить балкон к комнате или кухне?
При перепланировке многие собственники квартир хотят увеличить площадь комнаты или кухни за счет присоединения лоджии и балкона. Дополнительные полученные метры можно использовать для кабинета, игровой или обеденной зоны, места для отдыха, любуясь панорамным остеклением и перспективой.
Возможно ли узаконить такую перепланировку?
В нашей компании более 200 согласованных проектов перепланировки квартир с объединением балконов или лоджий. Собственники, которые обращались за перепланировкой с присоединением балкона еще пару лет назад, успели узаконить свою недвижимость во время лояльности надзорных органов.
Условия согласования в разных районах Петербурга со временем изменялись и ужесточались, но общие требования одинаковы:
1. Согласовать присоединение балкона или лоджии в общую площадь квартиры не получится. Расширение объема и площади помещений за счет балконов, лоджий и других летних помещений не допускается, т.к. это увеличивает объем отапливаемой площади.
Можно сделать проект перепланировки с установкой раздвижных металлопластиковых дверей в проеме между квартирой и балконом.
В проекте нужно обязательно выполнить теплотехнический расчет, так как площадь остекления увеличивается и изменяется тепловой контур здания.
2. Нельзя выносить на балконы радиаторы отопления, устраивать водяные теплые полы от системы отопления или горячего водоснабжения; также иногда запрещается устраивать на балконе электрические розетки и светильники. При удалении подоконного простенка радиатор отопления следует развернуть на примыкающую стену, или заменить его на аналогичную по мощности вертикальную модель.
3. Что делать с балконным блоком и проемом в стене? Балконный блок можно демонтировать или заменить, а условия увеличения проема зависят от типа Вашего дома. Перед началом работ следует провести техническое обследование и определить состояние несущих конструкций здания.
В монолитных домах: демонтаж стены между квартирой и балконом возможен в монолитных домах с несущим каркасом и ограждающими навесными наружными стенами, выполненными из кирпича или газобетонных блоков с утеплителем. Плита перекрытия балкона заливается едино с перекрытием квартиры, и разборка проема не оказывает никакого отрицательного воздействия. Существующий проем можно увеличивать в высоту, ширину, или полностью разобрать стену от пола до потолка.
В панельных домах: стеновые наружные панели являются несущими конструкциями и нарушение их целостности возможно только при условии усиления проема. При этом такие работы все равно могут не разрешить, так как изменение конструкции панели и стыка плит перекрытий может повлечь за собой непредсказуемые последствия. При устройстве проема важно сохранить нижнюю часть стены (так называемый порог), он закрывает межпанельный шов и препятствует промерзанию стен нижерасположенной квартиры.
В кирпичных домах: в домах с несущими наружными стенами возможно демонтировать подоконный простенок и расширить проем, сделав при этом дополнительное усиление и сохранив перемычку. Особое внимание следует уделить узлу крепления балконной плиты и плиты внутриквартирного перекрытия; порожек, который держит балконную плиту, демонтировать нельзя.
4. Отдельный вопрос — это замена «холодного» остекления на балконе или лоджии на «теплый» контур с двух- или трехкамерными стеклопакетами. При этих работах должно сохраниться исходный вид и архитектурные решения фасада здания.
5. Конструкция утепления балкона не должна быть слишком массивной, ведь балконная плита не рассчитана на такие нагрузки. Лучше выполнить дополнительные расчеты и учесть их при проектировании.
6. В домах не старше 10 лет потребуется получить согласие на перепланировку от автора проекта здания (застройщика). Очень часто в своем ответе они пишут отказ, ссылаясь на нарушение общего вида фасада здания.
7. С 2017 года ограждающие стены между кухней, комнатой и балконом, а также балконные плиты стало окончательно принято считать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, при изменении общего имущества (уменьшении стены при устройстве проема) требуется проводить общее собрание.
Согласование на устройство проема (в несущих стенах)
Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.
Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.
Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.
Проектная документация по устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.
Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Перевод квартиры в нежилой фонд
Согласование перевода квартиры в нежилой фонд возможно для квартир, расположенных на первых этажах, с возможностью устройства отдельного, изолированного от остальных жильцов дома входа в помещение.
Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:
- «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
- «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.»
В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.
Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒
Обратитесь к нашим специалистам за подробной консультацией!
Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд очевидны:
- Получение прибыли от сдачи в аренду
- Продажа нежилой недвижимости по более высокой цене, по сравнению с пониженной стоимостью квартиры на первом этаже
- Открытие собственного бизнеса на полученной нежилой площади
Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.
Обязательным условием согласования проекта и перевода в нежилой фонд является проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.
Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.
Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.
Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.
Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
- технический паспорт такого помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.
В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.
Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
- «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»
Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.
- «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»
Также, согласно статьи 44 ЖК РФ
- «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта»
В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что
- «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»
Абсолютно безвыходных ситуаций не бывает.
Будем рады помочь Вам в достижении желаемого результата!