Как согласовать перепланировку в МВК?
Как согласовать перепланировку?
Этот вопрос встает перед многими собственниками недвижимости, которые хотят что-то переделать в своей квартире.
Первым этапом на пути к согласованию перепланировки станет определение возможности выполнения перепланировки.
Это значит, что вы должны оценить, не нарушает ли перепланировка требований норм и законов. Если что-то будет нарушено — согласовать перепланировку не получится.
Прочитать, что можно и что запрещено при перепланировке, вы можете здесь. Требования к перепланировке установлены в Жилищном Кодексе РФ.
Также наши специалисты всегда рады проконсультировать по всем вопросам согласования.
Предположим, что у вас есть эскиз желаемого плана квартиры или дизайн-проект.
Далее вам потребуется получить исходно-разрешительную документацию:
- Поэтажные планы выше и нижерасположенного этажа
- Справки о техническом состоянии
- Акт обследования вентиляционных каналов
- И другие документы, определяемые в каждом частном случае
На основании документов и эскиза планировки квартиры можно определить, какие нормы нарушены и как этого избежать.
Если все нормы соблюдены, то переходим к следующему этапу – разработке проекта перепланировки.
В проект будет включена вся необходимая информация о перепланировке, инженерные разделы, архитектурные решения. Проект выполняется организацией, имеющей допуск СРО на проектирование. Согласовать перепланировку без проекта в Санкт-Петербурге нельзя.
Проект перепланировки сдается на согласование в МВК (межведомственную комиссию). Комиссия выносит решение о согласовании перепланировки.
После этого можно начинать ремонт. На строительно-ремонтные работы у вас теперь есть разрешение.
Согласовать перепланировку не так сложно, особенно если подготовиться к этому заранее.
Рекомендуем не затягивать согласование, даже если ремонт уже сделан. Это сэкономит финансы, время и нервы в будущем.
Мы поможем согласовать перепланировку на любом этапе.
Вы уже отправили сообщение
Согласование изменений фасадов (согласование отдельного входа)
Согласование отдельного входа наиболее часто требуется при переводе жилого помещения в нежилой фонд.
Нормами определяется необходимость устройства отдельного изолированного от жильцов дома входа для нежилого помещения с целью соблюдения требований статей жилищного кодекса, строительных правил, правил пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологический требований.
Также этот вид работ может быть востребован при реконструкции и перепланировке существующего нежилого помещения с изменением его назначения, улучшением характеристик помещения. В этом случае речь идет об устройстве дополнительного входа в дополнение к существующему. Например, при обустройстве отдельного входа со стороны лицевого фасада в дополнение к существующему входу со двора появляются новые возможности использования помещения.
Для того, чтобы получить согласование отдельного входа нужно определить возможность его устройства.
Устройство отдельного входа возможно выполнить несколькими способами:
- устройство проема из существующего окна. При выполнении работ разбирается часть стены под окном, но сохраняется перемычка и горизонтальные габариты, что позволяет в большинстве случаев обойтись без дополнительного усиления стены, и, следовательно, уменьшить затраты.
- устройство проема в наружной стене без оконных проемов. До выполнения работ нужно обязательно разработать проект и согласовать усиление проектируемого проема.
Правилами содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135 (п.3.1.2.) установлено, что «действия, связанные с устройством, реконструкцией, ликвидацией входов, изменением габаритов и конфигурации проемов, установкой дверных конструкций, козырьков и иных элементов оборудования, устройством лестниц и приямков, изменением их цветового решения, должны быть согласованы с Комитетом по градостроительству и архитектуре, а для объектов культурного наследия, а также зданий, сооружений, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, границах архитектурных ансамблей и охраняемых ландшафтов, — с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, а также с собственниками зданий и сооружений и соответствовать нормативно- технической документации».
Реализация проектов по устройству отдельных входов в помещения связана с разборкой кладки кирпича в фасадных капитальных стенах, то есть является вмешательством в общее имущество дома в части объема стены. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Если устройство отдельного входа невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (разборка части стены) должно быть проведено собрание и получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.
Перепланировка и согласование квартиры в Красногвардейском районе
Перепланировка квартиры в Красногвардейском районе
Красногвардейский район расположен в северо-восточной части Петербурга. Большую часть застройки района занимает промышленная зона вдоль берегов Неву и Большой Охты. Освоение этого берега Невы началось с крепости Ниеншанц в XVII веке, но после до 1930 гг. эти территории были промышленной зоной. Застройка части территории Охты началась в 1940—1950, Свердловская набережная, Красногвардейская площадь и проспект Металлистов застраивались в 1960—1970, а проспект Энергетиков — в 1970—1980 годах, восточная часть Полюстро — с середины 1950 годов и до конца 1970 годов. Самую восточную часть Красногвардейского района между шоссе Революции и Ладожским проспектом занимает район новостроек конца 1970 – 1990 гг. — Пороховые, Ржевка и Жерновка. Богатая история района отражена во множестве памятников и объектов истории и культуры, сохраненных до наших дней.
Активная жилая застройка территорий Красногвардейского района началась в послевоенные годы и возводившееся жилье призвано было обеспечить потребность жителей города в новых квадратных метрах. Дома построены по типовым проектам: это пятиэтажные хрущевки, кирпичные и панельные девятиэтажные здания, а также более современные кирпично-монолитные дома.
Район продолжает активно застраиваться и развиваться и в настоящее время.
Собственники квартир стремятся сделать свое жилье лучше и помимо косметического ремонта все чаще обращаются к возможностям перепланировки.
Различия перепланировки квартир в панельных и кирпичных домах подробно рассмотрены в статьях на нашем сайте
Перепланировка квартиры в Красногвардейском районе имеет ряд особенностей:
Маленькие кухни в типовых советских домах можно расширить за счет коридора или шкафа (кладовой). Если квартира расположена на первом этаже, кухню с электрической плитой также можно расширить за счет комнаты.
Раздельные и тесные ванну и туалет можно объединить и увеличить их площадь за счет площади коридоров или встроенных кладовых. Если квартира расположена на первом этаже, можно расширить площадь за счет кухни.
Разделить пространство и выделить холл-гостиную с зоной кухни можно при устройстве проема в стене между комнатой и кухней. Если под вашей квартирой расположен подвал или нежилое помещение, возможно перенести кухню в другое место. Если квартира находится на среднем этаже, переместить кухню полностью не получится.
В пределах квартир в новых кирпичных домах обычно нет несущих стен, поэтому перепланировку достаточно легко выполнить. В панельных домах перегородки между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей, поэтому устраивать в них проемы нужно только с усилением и после выполнения технического обследования конструкций.
Перепланировка квартиры не должна нарушать «сырые» зоны, ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.
МВК Красногвардейского района рассматривает проекты перепланировки квартир, которые отвечают всем строительным нормам. Вместе с проектом перепланировки нужно предоставить полный пакет исходных документов и согласований.
Мы будем рады помочь Вам в согласовании перепланировки квартиры. Воспользуйтесь консультацией наших специалистов о возможности согласования перепланировки.
Можно ли присоединить балкон к комнате или кухне?
При перепланировке многие собственники квартир хотят увеличить площадь комнаты или кухни за счет присоединения лоджии и балкона. Дополнительные полученные метры можно использовать для кабинета, игровой или обеденной зоны, места для отдыха, любуясь панорамным остеклением и перспективой.
Возможно ли узаконить такую перепланировку?
В нашей компании более 200 согласованных проектов перепланировки квартир с объединением балконов или лоджий. Собственники, которые обращались за перепланировкой с присоединением балкона еще пару лет назад, успели узаконить свою недвижимость во время лояльности надзорных органов.
Условия согласования в разных районах Петербурга со временем изменялись и ужесточались, но общие требования одинаковы:
1. Согласовать присоединение балкона или лоджии в общую площадь квартиры не получится. Расширение объема и площади помещений за счет балконов, лоджий и других летних помещений не допускается, т.к. это увеличивает объем отапливаемой площади.
Можно сделать проект перепланировки с установкой раздвижных металлопластиковых дверей в проеме между квартирой и балконом.
В проекте нужно обязательно выполнить теплотехнический расчет, так как площадь остекления увеличивается и изменяется тепловой контур здания.
2. Нельзя выносить на балконы радиаторы отопления, устраивать водяные теплые полы от системы отопления или горячего водоснабжения; также иногда запрещается устраивать на балконе электрические розетки и светильники. При удалении подоконного простенка радиатор отопления следует развернуть на примыкающую стену, или заменить его на аналогичную по мощности вертикальную модель.
3. Что делать с балконным блоком и проемом в стене? Балконный блок можно демонтировать или заменить, а условия увеличения проема зависят от типа Вашего дома. Перед началом работ следует провести техническое обследование и определить состояние несущих конструкций здания.
В монолитных домах: демонтаж стены между квартирой и балконом возможен в монолитных домах с несущим каркасом и ограждающими навесными наружными стенами, выполненными из кирпича или газобетонных блоков с утеплителем. Плита перекрытия балкона заливается едино с перекрытием квартиры, и разборка проема не оказывает никакого отрицательного воздействия. Существующий проем можно увеличивать в высоту, ширину, или полностью разобрать стену от пола до потолка.
В панельных домах: стеновые наружные панели являются несущими конструкциями и нарушение их целостности возможно только при условии усиления проема. При этом такие работы все равно могут не разрешить, так как изменение конструкции панели и стыка плит перекрытий может повлечь за собой непредсказуемые последствия. При устройстве проема важно сохранить нижнюю часть стены (так называемый порог), он закрывает межпанельный шов и препятствует промерзанию стен нижерасположенной квартиры.
В кирпичных домах: в домах с несущими наружными стенами возможно демонтировать подоконный простенок и расширить проем, сделав при этом дополнительное усиление и сохранив перемычку. Особое внимание следует уделить узлу крепления балконной плиты и плиты внутриквартирного перекрытия; порожек, который держит балконную плиту, демонтировать нельзя.
4. Отдельный вопрос — это замена «холодного» остекления на балконе или лоджии на «теплый» контур с двух- или трехкамерными стеклопакетами. При этих работах должно сохраниться исходный вид и архитектурные решения фасада здания.
5. Конструкция утепления балкона не должна быть слишком массивной, ведь балконная плита не рассчитана на такие нагрузки. Лучше выполнить дополнительные расчеты и учесть их при проектировании.
6. В домах не старше 10 лет потребуется получить согласие на перепланировку от автора проекта здания (застройщика). Очень часто в своем ответе они пишут отказ, ссылаясь на нарушение общего вида фасада здания.
7. С 2017 года ограждающие стены между кухней, комнатой и балконом, а также балконные плиты стало окончательно принято считать общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, при изменении общего имущества (уменьшении стены при устройстве проема) требуется проводить общее собрание.
Согласование на устройство проема (в несущих стенах)
Устройство проема (или расширение существующего) в несущих стенах (в квартирах и помещениях) позволяет воплотить смелые дизайнерские решения в планировке, объединить помещения, сделать новые оконные или дверные проемы.
Устройство проема в несущей стене возможно с обязательным усилением по разработанному проекту. Для разных видов стен (кирпичная, бетонная, панельная) в зависимости от нагрузки, количества этажей, толщины стены и размера проема варианты усиления разрабатываются индивидуально.
Перед разработкой проекта устройства и усиления проема необходимо выполнить техническое обследование строительных конструкций.
Проектная документация по устройству проема должна пройти экспертизу конструктивных решений. Только после этого можно приступать к работам.
Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Перевод квартиры в нежилой фонд
Согласование перевода квартиры в нежилой фонд возможно для квартир, расположенных на первых этажах, с возможностью устройства отдельного, изолированного от остальных жильцов дома входа в помещение.
Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:
- «Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
- «Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.»
В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.
Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒
Обратитесь к нашим специалистам за подробной консультацией!
Преимущества перевода квартиры в нежилой фонд очевидны:
- Получение прибыли от сдачи в аренду
- Продажа нежилой недвижимости по более высокой цене, по сравнению с пониженной стоимостью квартиры на первом этаже
- Открытие собственного бизнеса на полученной нежилой площади
Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.
Обязательным условием согласования проекта и перевода в нежилой фонд является проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.
Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.
Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.
Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.
Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
- технический паспорт такого помещения;
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.
В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.
Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
- «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»
Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.
- «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»
Также, согласно статьи 44 ЖК РФ
- «К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта»
В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что
- «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»
Абсолютно безвыходных ситуаций не бывает.
Будем рады помочь Вам в достижении желаемого результата!