— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.
Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.
Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлены административные штрафы за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей.
А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма намного существеннее: от 15000 рублей до шестизначных цифр.
В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение.
Обычно, жилищная инспекция выдает предписание с требованием о выполнении согласования перепланировки в установленном законом порядке, или о возврате квартиры в исходное состояние, если согласование не будет получено.
На согласование будет выделено определенное время, которым нужно с пользой воспользоваться, чтобы начать процесс согласования. Это поможет избежать более серьезных проблем и штрафов в дальнейшем.
К работам по перепланировке относятся перенос и разборка перегородок, перенос или устройство дверных проемов, изменение количества или площади комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Необходимо учитывать, что некоторые виды работ запрещены при перепланировке.
Основные запреты касаются переноса «сырых» зон: запрещено расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни, а также размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа.
Все необходимые допуски на разработку проектной документации наша компания имеет.
Дизайн-проект обычно предназначен для визуального представления Заказчика о том, как будет выглядеть квартира после ремонта. По дизайн-проекту строители смогут выполнять работы.
Готовый дизайн-проект упростит разработку проекта перепланировки, если ремонтные работы еще не произведены. Данные из дизайн-проекта мы сможем использовать в проекте перепланировки и проект перепланировки будет в точности повторять все решения дизайн-проекта (материалы отделки, расстановку светильников, розеток и т.д.).
Для разного объема планируемых работ разные требования к составу проекта перепланировки.
Проект перепланировки может быть очень толстым и даже состоять из нескольких томов ил книг.
Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов, | ОПЗ, АР, ВК, ЭО
(по необходимости ОВ)
|
Устройство проемов в несущих стенах | + КР
* КМ, КЖ + Техническое обследование строительных конструкций + Экспертиза конструктивных решений |
Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат | + КЕО |
Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире | +АС
+ Теплотехнический расчет |
Перенос газового оборудования | + ГСВ Газоснабжение |
«Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер»
Порядок проведения обследования определен в СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Необходимо учитывать, что устройство проемов в наружных стенах является вмешательством в общее имущество дома. Пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Порядок перевода определен в ЖК РФ, Глава 3:
В результате согласования Вы получаете проект перепланировки квартиры под нежилое помещение в соответствии с планируемым назначением (кафе, салон красоты, офис) и распоряжение о переводе в нежилой фонд.
Обычно при переводе квартиры в нежилой фонд предусматривается устройство отдельного входа из существующего оконного проема (или отдельно, в наружной стене). Подробнее о вопросах устройства отдельного входа в этой статье ⇒
Сам проект перепланировки квартиры для перевода в нежилой фонд практически не отличается от проекта перепланировки нежилого помещения. Должна быть разработана проектная документация в полном объеме со всеми необходимыми разделами, отражающими решения по новой планировке, устройству проемов и отдельного входа, инженерным коммуникациям.
В обычном случае перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд выполняется с устройством отдельного входа: демонтируется часть стены под окном (понижается отметка проема до уровня пола в помещении), устраиваются ступени на примыкающем земельном участке.
Эти работы затрагивают (уменьшают) общее имущество собственников дома – часть стены и земельного участка.
Следовательно, должно быть получено 100% согласие от всех собственников.
Это требование зачастую является наиболее сложным во всем процессе перевода квартиры в нежилой фонд. Мы рекомендуем начинать перевод квартиры именно с проведения собрания, так как при наличии менее 100% согласия от всех жильцов, оформление перевода квартиры в нежилой фонд окажется под вопросом.
Прямого указания о проведении собрания именно для процедуры перевода в нежилой фонд в Жилищном кодексе нет. Пакет документов, который собственник должен был подать через МФЦ для перевода жилого помещения в нежилое, следующий (Статья 23 ЖК РФ):
Некоторое время назад именно так и происходило: проект перепланировки легко согласовывался с МВК, а далее подавался пакет документов для перевода в нежилой фонд. Если по желанию Администрации и требовалось собрание, достаточным считалось 2/3 голосов.
В настоящий момент требования ужесточились и переводы квартир в нежилой фонд, из-за невозможности собрать 100% голосов, стали практически единичными случаями.
Вся перепланировка квартиры для перевода в нежилой фонд, как и любое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должна проводятся с соблюдением требований действующего российского законодательства, в соответствии с нормами статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Согласование проекта перепланировки может быть получено при условии соблюдения требований части 3 статьи 36 ЖК РФ.
Также, согласно статьи 44 ЖК РФ
В Гражданском кодексе РФ (статья 247, часть 1) указано, что