Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге – всегда выгодно для Вас!
Многие собственники недвижимости в Санкт-Петербурге не задумываются о согласовании перепланировки квартиры.
Но по закону необходимо получать разрешения на любые изменения в квартире: от полной перепланировки до переноса проема в перегородке.
В этом случае получится избежать грубых ошибок при перепланировке квартиры, которые в дальнейшем будет невозможно узаконить.
Запрещенные по нормам планировочные решения дизайнеры часто предлагают и реализовывают в своих проектах. Собственник делает ремонт по такому проекту, считая, что вправе распоряжаться своей квартирой по своему желанию. Последствия такого решения могут быть крайне негативными.
Возможно, что сейчас Вы никому не мешаете, но в будущем продать такую недвижимость будет сложно, а в случае конфликтов с соседями — они могут заявить о самовольной перепланировке в жилищную инспекцию. Инспекция будет обязана проверить, не нарушаются ли условия проживания других собственников квартир в доме и как влияет ли ваша перепланировка на безопасность конструкций здания. Далее Вам выпишут штраф и предпишут согласовать перепланировку или вернуть все в исходное состояние.
На этапе конфликта с соседями собственники часто недооценивают серьезность ситуации и по незнанию доводят дело до суда. Во многих случаях проверки и жалобы можно приостановить, если начать согласование!
Конечно, каждый собственник сам выбирает, по какому пути идти.
Начать согласование перепланировки можно на разных этапах. Жилищный кодекс РФ обязывает получать разрешение на выполнение перепланировки перед началом работ. Но, если перепланировка уже сделана, узаконить ее также возможно. От нарушений при согласовании перепланировки придется отказаться, или привести их к виду, соответствующему требованиям норм и законов.
Мы поможем
определить нарушения в перепланировке и предложим пути решения
найти оптимальный вариант согласования перепланировки
сэкономить Ваше время и деньги
Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, нужно:
Вы уже отправили сообщение
За самовольную перепланировку государственные органы могут привлечь Вас к административной ответственности с наложением штрафа, или выдать предписание о возврате помещения в исходное состояние.
Незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки квартиры.
Новому покупателю придется взять на себя риск возникновения необходимости согласования или возвращения помещения к первоначальному виду. Самовольная перепланировка может послужить причиной отказа в выдаче ипотечного кредита на приобретение перепланированного жилья. Владельцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость недвижимости, чтобы привлечь покупателей.
ЖК РФ Статья 26, п. 2: Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (при затрагивании общего имущества также предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме)
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения
5) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (КГИОП) о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры
На первый взгляд все кажется легко. Но, к сожалению, зачастую указанных документов не достаточно для получения согласования перепланировки с первого раза.
Поэтажные планы квартир этажом выше и этажом ниже по данным ГУП ГУИОН (ПИБ)
Справку о техническом состоянии здания
Акт обследования вентиляционных каналов и дымоходов
Технические условия о подключении к инженерным сетям
Согласование планируемой перепланировки с управляющей компанией
Ф-7, Ф-9
Письмо МЧС о рассмотрении проекта
В зависимости от района города, перечень документов для согласования может дополняться или уменьшаться в соответствии с внутренними положениями в межведомственных районных комиссиях.
О вопросе согласования с КГИОП можно прочитать тут «Какие документы нужны для согласования перепланировки с КГИОП?»
Вы уже отправили сообщение
Перепланировка квартиры в доме – объекте культурного наследия требует согласования проекта перепланировки с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).
При этом не важно, имеются ли в квартире какие-либо исторические элементы, т.к. статус объекта культурного наследия обязывает проходить согласование с КГИОП всех помещений, находящихся в здании. Относится ли ваш дом к объектам культурного наследия, вы можете узнать на сайте КГИОП в доступном перечне всех объектов.
Если в квартире нет элементов, представляющих историческую или архитектурную ценность, то при перепланировке помещения можно руководствоваться строительными, санитарными и градостроительными нормами.
Если в отдельных помещениях квартиры выявлены ценные элементы (камины, лепной декор стен, потолков и другое), то при перепланировке потребуется сохранить объемно-планировочное решение таких помещений.
Отдельное внимание стоить обратить на замену окон и дверей. Замена окон и дверей в большинстве зданий должна выполняться с сохранением или восстановлением исторического вида и цвета.
Эта информация содержится в перечне предметов охраны культурного наследия, охранных обязательствах, справках. Их нужно запросить до начала согласования с КГИОП.
Наши специалисты помогут определить возможные варианты согласования и организовать подготовку проектной документации
Для получения согласования перепланировки с КГИОП, собственник (или доверенное лицо) должен:
обратиться в КГИОП с заявлением и получить задание КГИОП на разработку проектной документации по перепланировке
подготовить проектную документацию
Требования, особенности охраны и прочие вопросы в сфере деятельности по сохранению объектов культурного наследия описаны в ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ
провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации.
О ней мы рассказывали здесь
получить в кгиоп согласование проектной документации на основании положительного вывода историко-культурной экспертизы
Вы уже отправили сообщение
Сбор исходной информации для согласования перепланировки
Расположен ли в пределах Вашей квартиры несущие стены? Если да, то делать в них проемы возможно только с устройством усиления по разработанному проекту. Схемы усиления проемов в кирпичных, панельных, монолитных стенах отличаются. Допустимый размер проемов сможет подсказать инженер- конструктор после изучения документации и выполнения расчетов.
Для дальнейшего согласование перепланировки квартиры с устройством проема нужно будет получить положительное заключение экспертизы на проектную документацию по усилению.
Это особенно актуально для квартир в старом фонде с перекрытиями по деревянным или металлическим балкам. Если Вы планируете перенести санузел, нужно убедиться в достаточной несущей способности перекрытия в этом месте, ведь нагрузки от стяжки пола или сантехнического оборудования могут превышать заложенные. К тому же, часто существующие балки подвержены коррозии, прогнили или находятся в неудовлетворительном состоянии — в рамках проекта перепланировки нужно учесть мероприятия по ремонту.
Подготовка планировочных решений
Определить, какие планировочные решения возможно реализовать, а что делать запрещено.
Подробнее о возможных нарушениях при перепланировке квартиры Вас сможет проконсультировать наш специалист после изучения документов.
Разработка проектной документации (проекта перепланировки квартиры)
Можно переходить к разработке проекта перепланировки. В нем нужно учесть все предполагаемые изменения. Кроме этого, в проект входят разделы документации по инженерному обеспечению помещений квартиры системами водоснабжения, канализации, газоснабжения, вентиляции, электричеством, мероприятия по пожарной безопасности.
Процесс согласования перепланировки пройдет быстро и легко, если заранее предусмотреть все вопросы.
Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт.
Это означает, что согласовывать нужно практически любые изменения: снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, увеличение жилого пространства за счет нежилого, переоборудование санузлов, перенос «сырых» зон и т.д.
Узаконить уже выполненную, но не согласованную перепланировки возможно только в том случае, если она не нарушает существующие нормы и правила, а соответственно не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает какой-либо угрозы их жизни и здоровью.
Некоторые изменения узаконить невозможно – например, размещение санузла над жилыми помещениями и кухнями, ликвидация или уменьшение воздуховодов и т.д.
Согласование перепланировки стандартным способом (как еще не выполненной) – возможно, если на Вас нет жалоб, предписаний, не вынесено судебных решений, а техническом паспорте не стоит штамп о самовольной перепланировке.
В этом случае подготавливается проект перепланировки на основании архивных данных; в проекте отражаются все выполненные изменения. После согласования проекта в МВК можно начинать ввод в эксплуатацию и приглашать кадастрового инженера для переобмера. На основании актов приемки законченного строительства Вы сможете внести изменения в кадастровые документы и перепланировка будет зарегистрирована.
Узаконивание уже существующей перепланировки может происходить в судебном порядке – в случае, если Вы упустили возможность досудебного решения вопроса с контролирующими органами.
Для обращения в суд понадобятся технический паспорт (старый и со штампом о самовольной перепланировке), поэтажные планы квартир из ПИБ, расположенных выше и ниже вашей, ксерокопии и оригиналы договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности, и подготовленный проект перепланировки, отражающий все изменения.
Также необходимо будет составить исковое заявление со ссылкой на статью 29 ЖК РФ («Последствия самовольной перепланировки»).
Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая оценит состояние стен, соответствие жилья пожарным, санитарным нормам и выдаст заключение о допустимости сохранения перепланировки. Исполнителя экспертизы Вы сможете выбрать сами.
Важно! Если в квартире присутствуют несогласуемые изменения, решение суда может быть не в Вашу пользу, и квартире придется вернуть первоначальный вид.
В случае положительного решения Вы сразу можете обратиться в орган кадастрового учета и внести изменения в ЕГРН.
В нашем примере мы будем согласовывать перепланировку в спальном районе в многоэтажном доме, не являющимся объектом культурного наследия без изменений в несущих конструкциях и изменений фасадов. Сроки согласования перепланировки:
1.Предоставление Заказчиком исходных данных, в том числе технического паспорта на квартиру. В случае, если технического паспорта нет, его следует заказать в Пиб.
2. Заказ и получение исходных-разрешительных документов:
|
1 день | |||||
|
1 день | |||||
|
14-30 рабочих дней |
** Если «сырые» зоны и инженерное оборудование не изменяются можно начинать согласование без планов Пиб и технических условий.
|
1 день | |||||||
|
1 день | |||||||
|
7 рабочих дней | |||||||
|
14 — 30 рабочих дней | |||||||
|
30 рабочих дней |
3. Ввод в эксплуатацию квартиры после выполнения строительных работ
|
5-7 рабочих дней | |||
|
5-7 рабочих дней | |||
|
5-7 рабочих дней | |||
|
30 рабочих дней |
4. На основании актов ввода в эксплуатация нужно заказать изготовление технического плана у аккредитированного кадастрового инженера или в Пиб.
5. Полученный технический план сдать через МФЦ в Росреестр для внесения изменений и получить новую выписку из ЕГРН с новыми данными: планировкой, площадью.
|
7 рабочих дней | |
|
7 рабочих дней |
без учета времени выполнения самих строительно-ремонтных работ. Вы можете начинать их делать параллельно с согласованием проекта или работ могут быть выполнены на момент согласования.
Для домов-памятников нужно получать согласование КГИОП и проводить историко-культурную экспертизу, что увеличивает сроки согласования до 6-8 месяцев.
Если планируется устройство проемов в несущих стенах, дополнительно требуется проведение экспертизы проектной документации по устройству проемов. Такая экспертиза занимает от 14 рабочих дней.
Часто, чтобы увеличить жилую площадь, собственники квартир задумываются о перепланировке и о согласовании переноса кухни без окна в удобное место. На площади бывшей кухни можно обустроить дополнительную комнату или гостиную.
Сразу определим, что кухня без естественного освещения по нормам существовать не может. Следовательно, кухню без окна согласовать невозможно.
Ранее допускалось отделение зоны кухни в коридоре светопрозрачной перегородкой, но в настоящее время в Петербурге перспективы согласования такой перепланировки стремятся к нулю.
Можно переносить кухню в подходящее для этого по нормам место, имеющее возможность устройства естественного освещения.
В домах старого фонда можно встретить кухни в коридорах, для освещения которых устроены дополнительные окна в брандмауэрных стенах.
Если сделать новый оконный проем невозможно, один из вариантов согласование переноса кухни без окна – согласование кухни-ниши.
В этом случае кухонное оборудование можно вынести на площадь темного коридора или кладовой, но само помещение коридора/кладовой должно иметь доступ к окну, т.е. быть объединено через открытый проем с кухней или комнатой. Проем должен быть достаточного размера, так как в помещении кухни должны соблюдаться нормы по инсоляции и естественной освещенности.
Такая кухня должна быть оснащена электрической плитой, если помещение будет иметь освещение через жилую комнату. На последнем жилом этаже, не на путях эвакуации, а также если кухня-ниша присоединяется к бывшей кухне, оборудование может быть газовым.
Для первого жилого этажа (другой вариант – отсутствие под планируемой кухней жилых помещений) кухню с электроплитой можно вынести в любое помещение с окном, кроме санузлов.
Вопросы объединения кухни с комнатой рассмотрены в нашей статье (как объединить кухню с комнатой).
Перепланировка квартиры в Калининском районе пользуется большой популярностью. Многие владельцы недвижимости хотят устроить удобное и комфортное жилье, и кроме косметического ремонта, часто переустраивают площадь квартиры по своему желанию.
Калининский район расположен в северной части Петербурга. Район был образован в 1936 году и включал в себя территорию Красногвардейского района. В августе 1946 года получил название Калининского в честь М. И. Калинина. Существующие границы района сформированы в 1973 году, когда из его состава был обратно выделен Красногвардейский район. Район включает в себя местности с историческими названиями: Сосновка, Гражданка, Большая и Малая Кушелевка, Полюстрово. Здесь с XVIII века были поселения, деревни и загородные усадьбы. Богатая история района сохранилась во множестве памятников и объектов истории и культуры, сохраненных до наших дней.
На территории Калининского района находится множество промышленных предприятий, научных институтов и учебных заведений. Южную часть района занимают преимущественно производственные зоны, а в северной части расположились жилые кварталы.
Основной состав жилых массивов составляют дома, построенные по типовым проектам в послевоенное время: это сталинки, хрущевки, кирпичные и панельные здания, а также более современные кирпично-монолитные дома. В настоящее время Калининский район продолжает активно развиваться.
Следует помнить, что возможности перепланировки квартиры ограничены строительными, санитарно-техническими и противопожарными нормами. Также, перепланировка не должна ухудшать эксплуатационные характеристики жилья соседей, изменять конструктивную схему здания.
Нюансы перепланировки квартир в панельных, монолитных и кирпичных домах подробно рассмотрены в статьях
Небольшие кухни можно расширить за счет коридора или шкафа (кладовой). Если квартира расположена на первом этаже, кухню с электрической плитой также можно расширить за счет комнаты.
Маленький санузел можно объединить с ванной и увеличить их площадь за счет площади коридоров или встроенных кладовых. Если квартира расположена на первом этаже, можно расширить площадь за счет кухни.
Устроить гостиную-столовую с зоной кухни можно при устройстве проема в стене между комнатой и кухней. Если под вашей квартирой расположен подвал или нежилое помещение, возможно перенести кухню в другое место. Если квартира находится на среднем этаже, переместить кухню полностью не получится.
Перед началом перепланировки рекомендуется выполнить техническое обследование конструкций, чтобы определить наличие несущих стен в квартире. В панельных домах перегородки между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей, поэтому устраивать проемы нужно только с усилением. В пределах квартир в новых кирпичных или монолитных домах обычно нет несущих стен, поэтому перепланировку достаточно легко выполнить.
Чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, проект перепланировки нужно сдать на рассмотрение в МВК Калининского района. Комиссия по согласованию перепланировки собирается один раз в месяц. Для успешного согласования проекта необходимо подготовить полный пакет исходных документов и разрешений.