Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме
Согласование перепланировки в монолитном доме.
Дома с монолитным железобетонным каркасом стали строить с начала 1990-х годов.
В настоящее время это практически основная технология, применяемая в массовом гражданском строительстве.
Материалы и отделка наружных стен отличаются разнообразием: кирпичные стены, сэндвич-панели, навесные панели из керамзитобетона, вентилируемые фасадные системы с облицовкой керамогранитом. Внутренний каркас здания образуют монолитные железобетонные несущие колонны, стены и перекрытия. Встречаются дома со сборными или монолитными перекрытиями. Средняя этажность зданий 16 – 25 этажей.
Планировочные решения квартир достаточно разнообразны, так как каждый монолитный дом возводится по индивидуальным проектам.
Многие квартиры в современных домах отличаются просторными кухнями и большими санузлами, но часто планировка не может похвастаться удобством. Иногда возникает необходимость изменить количество комнат, сделать общую гостиную или отделить кухонную зону, изолировать родительскую спальню или детскую комнату.
Конечно, собственники задумываются о перепланировке квартиры, чтобы улучшить свое жилье и сделать его максимально комфортным.
Удачными вариантами перепланировки будут объединение ванной и санузла, переоборудование кладовых, устройство подсобных хозяйственных помещений для постирочной или гардеробной, устройство встроенных шкафов или создание большого холла-гостиной.
Какие требования предъявляются к согласование перепланировки в монолитном доме?
Перед началом согласования перепланировки стоит уделить внимание техническому обследованию конструкций здания и определить наличие несущих стен, колонн, простенков в квартире.
Перегородки в современных монолитных домах выполняются из гипсобетонных или газобетонных блоков. Их допускается полностью или частично демонтировать при перепланировке.
В квартирах с несущими монолитными железобетонными стенами, при необходимости устройства проемов, нужно рассчитать и сделать усиление проема. При устройстве проема нужно определить подходящее место: не следует располагать проем слишком близко к углу или торцу стены, а если на выше- или нижерасположенных этажах уже сделаны проемы – привязать расположение проектируемого проема к ним.
Для новых домов не старше 10 лет может потребоваться получить согласие застройщика, особенно в случае изменения фасадов.
Возможности перепланировки в монолитном доме ограничены только пожеланиями собственника и требованиями строительных, пожарных, санитарно-гигиенических норм.
Наши специалисты помогут составить грамотный проект перепланировки и согласовать его.
Особенности перепланировки квартиры в кирпичном доме
Основные типы кирпичных домов в Санкт-Петербурге
Старый фонд, дома дореволюционной постройки (до 1917 года): сюда относятся здания в Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах Петербурга. Их отличительная особенность – массивные кирпичные стены (могут быть толщиной до 1 м), перекрытия по деревянным или металлическим балкам, высокие потолки, разнообразные планировки и состав квартир с количеством комнат от одной до 8 – 10 и небольшая этажность, чаще до 5 этажей. Есть старый фонд с капремонтом.
Сталинские дома строились в период с 1928 года по 1965 год. Это 3-7-этажные здания из силикатного или керамического кирпича с деревянными или металлическими балками (довоенный период) или бетонными плитами перекрытий (послевоенный период).
Основные района застройки — Петроградский, Московский, Выборгский, Центральный, Адмиралтейский.
Квартиры в домах отличались в зависимости от статуса здания: одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные в номенклатурных домах и многокомнатные коммунальные квартиры, коридорная система в рядовой застройке.
Отдельно можно выделить немецкие коттеджи, строившиеся в короткий период с 1945 года по 1952 год. Этажность: 2-4 этажа. Балки перекрытий в таких домах деревянные.
Широко представлены в Петербурге кирпичные дома серий 1-528кп-40, 41 – 42 – 43 (другой вариант – серия 131 «укороченная»). Это 9-этажные точечные или на 4-8 парадных. Дома этой серии относятся к брежневскому периоду. Перекрытия сборные пустотные железобетонные.
Серия 1-528кп-80э – 81э пришла на замену домам серии 1-528кп40 с увеличением высотности до 14 этажей. Строилась во всех районах застройки в период 60-х годов, в начале 70-х.
Серия I-528КП-40
Поздняя модификация 528 — серия 1-528КП-82 представляет собой 16-этажные «точечные» здания. Строилась в 1977 — 1990-х годах в Купчино, Весёлом Посёлке, Ржевке-Пороховых, на Гражданке и в Шувалово-Озерках.
Дома серий Ш-5733 и Ш-5833/14, а также серия Щ-5416 строились по типовым проектам во 2 половине 1960-х — 1970-х годов. В зданиях было по 12 этажей, состав квартир от 1-комнатных до 4-комнатных, одна парадная. В квартирах предусмотрены лоджии или балконы.
Популярная в стране серия 1-447С в Петербурге представлена в основном домами-общежитиями.
Другая серия общежитий Щ9378/23к в 15 этажей строилась на рубеже 70-х — 80-х в районах застройки тех годов — например, на Юго-Западе и в Пороховых, на Гражданке.
К современному строительству можно отнести кирпичные дома с монолитными каркасом.
Требования к перепланировке
Возможностей для перепланировки квартиры в кирпичном доме очень много.
Немного сложнее выполнить работы в зданиях старого фонда с балочными перекрытиями, так как состояние такой недвижимости часто неудовлетворительное и при ремонте часто приходится менять полы, усилять балки перекрытий и стены.
Начать следует с определения положения несущих капитальных стен. В кирпичных домах несущие стены в пределах одной квартиры вероятнее всего могут быть расположены только в старом фонде в больших коммунальных квартирах на две стороны. В более поздней типовой застройке квартиры меньше по площади, проекты более унифицированы, и встретить здесь несущую стену в квартире редкость.
Существующие перегородки в комнатах, кухне, ванной, санузле обычно выполнялись из гипсокартона (в новых домах), гипсоблоков, шлакоблоков, деревянного каркаса, дранки и прочих материалов (в старом фонде). Такие перегородки можно будет демонтировать, при этом балочные перекрытия нужно вывесить перед началом работ. Перед демонтажем перегородок рекомендуем сделать техническое обследование конструкций стен и перекрытий, так как в домах старого фонда перегородки могут быть связаны с балками и играть определённую роль в обеспечении жесткости.
Новые перегородки в домах с балочными перекрытиями не следует опирать на межбалочное заполнение.
При значительном изменении нагрузок на балки потребуется выполнить поверочный расчет их несущей способности в новых условиях.
Что делать, если в квартире есть несущая стена?
Если Вам нужно сделать или расширить в ней проем, это возможно при разработке специального проекта по усилению проема и прохождении экспертизы конструктивных решений. Грамотный специалист выполнит необходимые расчеты и даст рекомендации по устройству усиления.
Многие здания старого фонда относятся к выявленным объектам кулуарного наследия, а значит перепланировку в квартире нужно согласовать с КГИОП.
Дальнейшие все требования к перепланировке квартиры в кирпичном доме не отличаются от общего порядка согласования. Перепланировка квартиры должна соответствовать строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам.
Перепланировка квартиры в панельном доме
Типовые серии панельных домов в Санкт-Петербурге
В Петербурге достаточно распространена и известна серия домов-«кораблей» 1ЛГ-600.
Отличительные характеристики 1-ЛГ-600-I это крупно-панельный тип дома из 12 — 15 этажей с набором 1-,3-комнатых квартир. Панели выпускались на Автовском ДСК. Годы строительства – 1970е — 1982 гг. Дома, построенные по этой серии, имели белый цвет фасадов и ряды узких окон, что придавало им сходство с круизными лайнерами. Основные районы застройки: Красносельский, Кировский, но встретить «корабль» можно в любом спальном районе города.
Всем знакома серия 137. Отличительные характеристики: 9-16-этажные дома из облегченных керамзитобетонных панелей от производителя ДСК — 4. Квартиры: одно-, двух-, трех-, четырех-, пятикомнатные. Годы строительства: 1973-1995 гг. Дома 137 серии встречаются во всех районах города, кроме Центрального и Петроградского. Позже появились некоторые модифицированные версии: монолитно-панельный или монолитно-кирпичный вариант на базе 137 серии, которые возводятся практически по настоящее время в Невском районе, в Купчино, Калининском, Красносельском, Красногвардейском районах.
Девятиэтажные дома 606 (1ЛГ-606) серии распространены в Московском, Калининском, Фрунзенском, Красногвардейском районах. Серия обладает набором квартир от 1-комнатных до 4-комнатнызх (на первых этажах). Наружные стены выполнены из бетонных панелей Полюстровского и Кузнецовского ДСК. Годы строительства: 1967-1973.
В разное время строились дома 602, 121, 504 (504Д) серии и их модификации.
Пятиэтажные панельные дома ранних серий 1-335, ОД и строившиеся после них ленинградские серии 1-507/1ЛГ-507, 1ЛГ-504, 1ЛГ-502В, известные как «хрущевки», составляют массовую застройку некоторых кварталов на севере Купчино, севере Весёлого посёлка, в Ульянке, на востоке Московского района, на Пискаревке и Гражданке.
Требования к перепланировке
В квартире в таком доме, построенном из крупноблочных панелей, процесс перепланировки нужно начать с обследования квартиры и определения наличия несущих стен. Зачастую несущими являются все стены, кроме ограждающих перегородок у ванны, санузла и кухни.
Если стены между комнатами и кухней выполнены из несущих панелей — полностью демонтировать их запрещено!
Устройство проемов в несущих стенах возможно только с грамотным усилением и после проведения экспертизы проектной документации.
Это усложняет процесс согласования и ремонта, но не делает его невозможным.
Существует множество вариантов перепланировки в панельных домах, не смотря на то, что возможности перепланировки ограничены наличием несущих стен в квартире.
Наиболее частые случаи: объединение ванной и туалета, расширение их на площадь коридора и перенос дверного проема, расширение кухни за счет коридора, устройство проема в панельной стене между кухней и комнатой, установка новых перегородок и устройство подсобных помещений в коридоре или гардеробной в комнате.
Что можно сделать при перепланировке в панельном доме?
Практически все, что и в квартире без несущих стен:
- Сделать новый, расширить существующий дверной проем (с устройством усиления проема в несущей панельной стене)
- Объединить туалет и ванную
- Демонтировать встроенные шкафы, антресоли
- Расширить кухню или ванную на площадь коридора
- Установить новые перегородки
- Демонтировать старые (ненесущие) перегородки, перенести в них дверные проемы
- Переставить или заменить сантехнику, отопительные приборы, установить новые
При правильно составленном проекте никаких преград для согласования перепланировки в панельном доме нет. Процесс согласования проходит стандартно.
5 основных ошибок при согласовании перепланировки
Собственник при самостоятельном согласовании перепланировки может совершать ошибки и неверно понимать сам процесс согласования или руководствоваться устаревшей информацией. Не всегда в Интернете можно найти достоверные сведения о нормах, требованиях и порядке согласования.
Какие ошибки можно допустить при согласовании перепланировки?
- Руководствоваться при согласовании слухами и домыслами, услышанными от знакомых или прочитанными в Интернете. Незнание законов и требований к перепланировке. Возможно, Вы неверно понимаете информацию, боитесь начинать согласование или думаете, что согласовать уже сделанную перепланировку невозможно. Наши специалисты попробуют найти выход из любой ситуации и посоветуют проверенные решения.
- Неправильный выбор стратегии согласования. Неправильное определение порядка согласования, обращение не в те гос.органы, принесет Вам потраченное в пустую время на общение с чиновниками и поездки по инстанциям. Сюда же относятся попытки согласовать перепланировку с нарушениями. Ни одна комиссия или инстанция не пропустят проект, не соответствующий нормам. Если нарушения есть, их нужно грамотно обойти при согласовании или устранить.
- Боязнь отказов или контакта с чиновниками. Здесь следует помнить, что получение отказа от гос.органа не ставит крест на согласовании перепланировки. После отрицательного ответа нужно внести исправления в проект и получить одобрение при повторной подаче.
- Боязнь согласовывать уже сделанные работы: нарушения «мокрых» зон, демонтаж несущих стен, ошибки при составлении плана перепланировки. Не все дизайнеры уделяют достаточное внимание соблюдению требований законодательства в области строительства, их главная задача – создать эксклюзивный интерьер. Рекомендуем на этапе разработки дизайн-проекта взвесить плюсы и минусы смелых дизайнерских решений, ведь если однажды понадобится узаконить сделанную перепланировку, это может оказаться невозможным. Нет особой разницы в узаконивании выполненной перепланировки или только планируемой. Если ремонт уже завершен, проект перепланировки всегда можно сделать постфактум.
- Ссоры с соседями, ТСЖ или УК, конфликты с чиновниками. Здесь все понятно: до конфликтных ситуаций лучше не доводить, ведь Ваша цель – согласовать перепланировку. Если конфликт уже произошел, нужно приложить максимум усилий чтобы его сгладить. Например, в ТСЖ/УК может быть всего один сотрудник-инженер, который найдет предлог, чтобы отказать в выдаче нужного Вам документа и замедлить процесс согласования.
Получение положительного результата при согласовании во многом зависит от Вашей информированности о процессе. При грамотном подходе все возникающие трудности легко решить и получить нужное разрешение на перепланировку.
С чего начать согласование перепланировки?
У Вас есть дизайн-проект, который Вы собираетесь воплотить в жизнь и согласовать все изменения в планировке квартиры. До того, чтобы начать согласование важно правильно оценить объем и этапы работ.
Предварительный этап (сбор исходно-разрешительной документации для перепланировки) может занять около месяца, но важность его сложно недооценить. На этой стадии определяется состав проектной документации, требуемые инстанции и согласования.
Основные шаги:
- Получение поэтажных планов в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ) или любой кадастровой организации, имеющей такие сведения.
- Определение «сырых» зон. Сравнение поэтажных планов и плана перепланировки. Нужно внимательно оценить расположение кухни, санузла, ванной в квартире выше этажом и под Вашей квартирой. Своими ванной, туалетом и кухней Вы не должны «накладываться» на комнаты в нижерасположенной квартире. А кухня, ванная, туалет в квартире над Вами не должны «нависать» над Вашими жилыми комнатами.
- Определение несущих стен и ненесущих перегородок, если при перепланировке Вы собираетесь демонтировать часть перегородок, возвести новые или сделать проемы. Чтобы не демонтировать несущую конструкцию, следует определиться с расположением капитальных стен в пределах квартиры и, если проем необходимо сделать в несущей стене, нужно разработать проект усиления.
- Получение технических условий от Управляющей компании (эксплуатирующей организации). В них будет прописана выделенная электрическая мощность, требования к прокладке кабельных сетей, требования к прокладке систем водопровода и канализации, возможность переноса оборудования или стояков.
- Получение справки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о статусе здания, в котором расположена Ваша квартира. Получение задания КГИОП (разрешения разработать проект), если дом имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Для согласования перепланировки потребуется включить в проект перепланировки дополнительные сведения (например, чертежи исторических оконных заполнений или чертежи облицовки каминов), сделать историко-культурную экспертизу и получить согласие КГИОП.
- Получение задания на разработку проектной документации в Комитете по градостроительству и архитектуре (КГА), в случае изменений фасада здания (остекления балкона или лоджии).
- Получение согласия банка, если квартира находится в залоге при ипотеке. Обычно для этого достаточно отправить запрос с описанием планируемых работ; в ответ банк выдаст разрешение на выполнение перепланировки при условии ее согласования и регистрации в установленном законом порядке и предоставлении копий всех подтверждающих документов.
Квартира с перепланировкой: плюсы и минусы при покупке или продаже
Рассмотрим отношения покупателей и продавцов при сделках по купле-продаже квартир с незаконной (самовольной) перепланировкой.
Не секрет, что доля ипотечных сделок при сделках с недвижимостью составляет практически 2/3 от общего рынка недвижимости. При продаже квартиры на сегмент покупателей с ипотечными деньгами можно ориентироваться в первую очередь.
Всегда находятся покупатели, которые согласны приобрести у продавца квартиру, с использованием ипотечного кредита или материнского капитала.
Для оформления кредита покупатели заказывают оценку недвижимости. В квартиру приходит оценщик, который зафиксирует состояние жилья, сделает фотографии и возьмет копии правоустанавливающих документов. Обычно выезжает на осмотр или сам оценщик, или фотограф, который делает фотофиксацию и передает информацию специалисту по оценке. Оформление отчета происходит в течение нескольких дней. В отчете оценщик обязательно отразит наличие неузаконенной перепланировки и учтет ее в стоимости недвижимости. Как правило, из общей стоимости квартиры оценщик вычитает расходы на приведение планировки в исходное состояние.
При оформленном должным образом отчете в ипотечном кредите покупателям не откажут.
Но, во-первых, стоимость квартиру будет снижена (продавец может получить меньше денег с продажи квартиры, чем рассчитывал), а во-вторых, в ипотечном договоре будет прописано условие возврата всей планировки в исходное состояние или согласование нынешней планировки силами покупателя (а это дополнительные расходы для покупателя).
Риски покупателя квартиры с незаконной перепланировкой очевидны:
- Вряд ли кто-то из покупателей захочет заниматься согласованиями или ремонтными работами по восстановлению прежнего вида квартиры за свой счет. Предложение продавца должно быть очень выгодным, чтобы покупатель согласился с дополнительными расходами.
- Может оказаться, что вернуть все как было уже невозможно (например, предыдущим собственником сделан проем в капитальной стене).
- Остается вариант согласовать изменения, потратив дополнительные силы и деньги. Если перепланировка выполнена с нарушениями, процесс согласования может занять долгое время и обойтись недешево.
До проведения сделки купли-продажи квартиры потенциальный покупатель может попросить продавца снизить цену на квартиру или согласовать все изменения в планировке.
При расчетах «живыми» деньгами и легкой сделке отношения продавца и покупателя не ограничивает банк, и никто не запрещает покупателю приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой.
При этом все опасности для покупателя сохраняются: в качестве нового собственника он будет отвечать за самовольную перепланировку. При вероятной проверке жилищных органов, перепродаже квартиры, жалобах жильцов или других проблемах может возникнуть необходимость согласовать все изменения или вернуть квартиру в прежний вид. Сослаться на предыдущего собственника квартиры не получится, и отвечать за перепланировку придется новому хозяину.
Если покупателя такая перспектива не пугает, а плюсы недвижимости (расположение, ремонт, площадь, скидка от продавца) компенсируют все возможные издержки, то сделка легко состоится. Но, очевидно, что для привлечения такого покупателя продавцу придется пойти на большие уступки: скидка от стоимости квартиры должна быть как минимум не менее стоимости работы по согласованию перепланировки. И даже в этом случае сложно гарантировать, что покупатель не выберет менее «проблемный» объект.
Если продавец своевременно согласовал перепланировку,
и все документы, подтверждающие это, у него имеются — смело можно увеличивать стоимость недвижимости: ведь продавец предлагает квартиру с индивидуальной планировкой и улучшенными характеристиками, по сравнению с типовыми проектами. Узаконенная перепланировка не отпугнет возможных покупателей, и сделка пройдет быстрее. Выбор предложений квартир сейчас огромен, и покупатели ищут более выгодные для себя варианты.
Проверить наличие перепланировки в квартире легко:
Сами продавцы рассказывают об этом, так как индивидуальная планировка и качественный ремонт может привлечь покупателя. При этом стоит обратить внимание, нет ли нарушений при перепланировке, так как в дальнейшем согласовать или исправить их будет сложно.
Чтобы понять, какие именно изменения сделаны, покупатель может попросить у продавца технический или кадастровый паспорт на квартиру, и сравнить план в паспорте с состоянием квартиры на данный момент. Любых отличия признаются перепланировкой.
Самостоятельное согласование перепланировки
Возможно ли самостоятельно получить согласование перепланировки квартиры?
Конечно! Мы готовы Вам помочь оформить согласование!
Наши специалисты разработают проект перепланировки и дадут рекомендации по всем этапам согласования.
Этапы самостоятельного оформления и согласование проекта перепланировки не отличаются от общей процедуры согласования.
1 этап — предпроектные работы (сбор исходных данные для проекта перепланировки)
-
Вместе с Вами мы проведем встречу, на которой Вы расскажете нам о будущей (или уже реализованной) перепланировке, а наши специалисты оценят возможность согласования с точки зрения действующих строительных норм. Если в планировке будут выявлены какие-то нарушения (например, нарушены границы «сырых» зон), мы обсудим пути решения этой проблемы.
- Составляем перечень документов, которые Вам нужно получить перед разработкой проекта перепланировки (поэтажные планы, технический паспорт, технические условия, согласия собственников и прочее).
- Наш специалист приезжает к Вам для выполнения обмерных работ.
2 этап — разработка проекта перепланировки
Стоимость изготовления проекта перепланировки может зависеть от следующих факторов:
- площадь квартиры
площадь квартиры до 50 кв. м. — от 15 000 р.
площадь квартиры до 100 кв. м. — от 18 000 р.
площадь квартиры более 100 кв.м. — от 20 000 р.
- количество разделов разрабатываемой проектной документации
- необходимости согласования с КГИОП (выявленный объект культурного наследия)
- необходимости разработки конструктивных решений (устройство проема в несущей стене, устройство ниши)
Разработка проекта перепланировки займет от 7 рабочих дней, после чего Вы сможете начать его согласование.
3 этап — согласование проекта перепланировки
Наши специалисты проконсультируют Вас о необходимости проведения тех или иных согласований и их порядке. Вам потребуется только в определенные дни и время обратиться в государственный орган, занимающийся вопросами согласования, и сдать проект.
4 этап — ввод объекта в эксплуатацию
После получения согласования перепланировки в МВК и разрешения на производство работ, Вы сможете начать ремонтные работы. Когда ремонт будет окончен, Вам необходимо пригласить кадастрового инженера для переобмера новой планировки, пожарного инспектора, представителей управляющей компании и комиссию Администрации района для приемки выполненных работ. Комиссия принимает произведенную согласно проекта перепланировку и выдает акты ввода в эксплуатацию.
5 этап — внесение изменений в кадастровые документы
Получив акты ввода в эксплуатацию, Вы можете внести изменения в ЕГРН. Для этого нужно получить технический план на квартиру после перепланировки и сдать его в Росреестр для учета всех изменений (площадь, планировка). В результате Вам выдадут новую выписку из ЕГРН, отражающую выполненную перепланировку.
Как видно, процесс согласования перепланировки не очень сложен. На каждом этапе Вы сможете получить консультацию наших специалистов и помощь в решении сложных вопросов.
Общее собрание собственников: как провести?
Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме часто требуется при согласовании перепланировки, при которой затрагивается общее имущество собственников дома.
Постараемся подробно рассмотреть, как провести общее собрание собственников. Требования к проведению общего собрания указаны в Жилищном Кодексе РФ.
Что такое общее собрание собственников многоквартирного жилого дома?
«Общее собрание является органом управления многоквартирным домом» (ч. 1 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ).
«Все общие собрания, кроме обязательного годового, являются внеочередными» (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).
Процесс проведения общего собрания собственников можно разделить на 6 основных этапов.
Этап 1. Создание инициативной группы собственников и проведение заседания инициативной группы
Стать инициатором проведения общего собрания имеет право любой собственник (ч. 2 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ). Он должен собрать инициативную группу из таких же собственников помещений в данном доме и провести заседание.
На заседании инициативной группы нужно определить:
- повестку дня собрания (вопросы, которые нужно решить с помощью голосования). !Очень важно точно сформулировать повестку дня, так как в дальнейшем ее нельзя изменить (ч. 2 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ)
- дату, время и место проведения общего собрания
Инициативная группа составляет протокол заседания инициативной группы, в котором указано намерение созвать общее собрание собственников помещений, форма собрания, место и время проведения и перечень вопросов.
В первый раз общее собрание собственников обязательно проводится в очной форме.
Этап 2. Получение реестра собственников помещений,
содержащего информацию о собственниках помещений многоквартирного дома с указанием площади помещений.
Этап 3. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания
Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ, уведомление о проведении общего собрания должно содержать:
«а) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
б) форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование);
в) дата, время, место проведения собрания;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.»
В срок, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания, уведомление о его проведении должно быть направлено каждому собственнику помещения. Сделать это можно тремя способами (ч. 4 ст. 45 Жилищного Кодекса РФ):
1) направить заказным письмом;
2) вручить под роспись каждому собственнику помещения;
3) разместить информацию в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.
Вместе с уведомлением рекомендуем направить собственникам информационное письмо с разъяснениями. Информационное письмо также можно разместить в общем холле, парадной, например, на доске объявлений.
Этап 4. Проведение общего собрания в очной форме и оформление его результатов
В назначенном месте и в указанное время инициативная группа собирает остальных собственников помещений и учитывает их голоса. Все данные заносятся в подготовленные регистрационные листы.
«Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» (ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Рассмотрим ситуацию, когда кворум есть (т.е. на собрании присутствуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов)
Сначала голосование проводится по обязательным процедурным вопросам: выбор председателя общего собрания, секретаря для ведения протокола, счетной комиссии для подведения итогов голосования.
Затем проводится голосование по остальным вопросам повестки дня.
Голосование проводится по каждому вопросу, указанному в повестке дня, с вариантами «за», «против», «воздержался».
Этап 5. Сообщение всем собственникам о результатах общего собрания в очной форме
«Решения, которые приняты на общем собрании, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором собрания в срок не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
На собрании нужно решить, в какой форме это будет сделано, где и как размещено.
Этап 6. Организация хранения документов о проведении собрания
Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
Что делать, если кворума нет?
Если общее собрание не получило необходимого кворума, также составляем соответствующий протокол. Протокол подписывает сам инициатор проведения собрания, так как решения на собрании не принимались и выбрать председателя и секретаря не удалось.
Теперь для принятия решений общего собрания с такой же повесткой может быть проведено заочное голосование (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Общее собрание собственников в форме заочного голосования подразумевает оформление в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и передачу этих решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).
Этап 7. Проведение повторного заседания инициативной группы
Инициативная группа, которая создана на предыдущих этапах (см. Этап 1), проводит новое заседание. Повестка дня сохраняется такая же, как при очном собрании, но изменяется форма проведения общего собрания и повестка заседания инициативной группы. В повестке заседания инициативной группы теперь указывается проведение собрания в форме заочного голосования и сроки его проведения.
Этап 8. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания
В новых уведомлениях о проведении общего собрания в форме заочного голосования, должна быть указана дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
Инициатор собрания сообщает собственникам помещений о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (можно отправить сообщения заказным письмом, вручить под роспись каждому собственнику, или разместить информацию в помещении дома, доступном для всех собственников помещений).
Одновременно собственникам направляются бланки решений по вопросам, поставленным на голосование.
В бланках решений должны быть указаны:
«1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).
Этап 9. Прием решений от собственников помещений
Решения принимаются до даты по месту или адресу, указанному в уведомлении о проведении общего собрания.
Этап 10. Как выполняется оформление результатов заочного голосования собственников?
Избранная счетная комиссия выполняет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчет результатов голосования.
«Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов» (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Итоговый документ проведения собрания – протокол, в котором отражено решение общего собрания собственников и итоги голосования по всем вопросам, к которому обязательно приложены все бюллетени для голосования.
Этап 11. Сообщение о результатах общего собрания в форме заочного голосования
Решения собрания и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений» (ч.3 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
Этап 12. Организация хранения документов о проведении собрания в форме заочного голосования
Место хранения протоколов общих собраний собственников помещений и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, определяются решением собрания (п. 4 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ).
В п.1 ст. 46 Жилищного Кодекса РФ определен порядок принятия решений общего собрания.
-
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.
-
Решения по вопросам реконструкции, определения порядка пользования общим имуществом принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Что такое МВК?
Межведомственная комиссия (МВК)
— это орган государственной власти, в полномочия которого входит определение соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения требованиям законодательства, а также определение необходимости проведения работ по переустройству и (или) переоборудованию помещения.
Районная межведомственная комиссия (МВК) создается администрацией в каждом районе Санкт-Петербурга.
Адреса и режим работы МВК в Санкт-Петербурге =>
Чем занимается МВК:
- согласование проектов переустройства и перепланировки жилых помещений без изменения их назначения;
- согласование проектов по переустройству и перепланировки жилых помещений при переводе их в нежилые и нежилых помещений при переводе их в жилые;
- согласование проектов по перепланировки нежилых помещений без изменения их назначения;
- приемка в эксплуатацию объектов
В состав МВК входят:
- председатель (заместитель главы администрации района Санкт-Петербурга);
- заместитель председателя (заместитель директора районного жилищного агентства);
- а также другие члены — представители администрации района Санкт-Петербурга, районного жилищного агентства, Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, при необходимости — органов архитектуры и градостроительства, органов технической инвентаризации, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, территориального органа МЧС России по Санкт-Петербургу, Управления Северо-Западного округа по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Санкт-Петербургу и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Самовольная перепланировка: штрафы и ответственность
Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлены административные штрафы за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей.
А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма намного существеннее: от 15000 рублей до шестизначных цифр.
В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение.
Обычно, жилищная инспекция выдает предписание с требованием о выполнении согласования перепланировки в установленном законом порядке, или о возврате квартиры в исходное состояние, если согласование не будет получено.
На согласование будет выделено определенное время, которым нужно с пользой воспользоваться, чтобы начать процесс согласования. Это поможет избежать более серьезных проблем и штрафов в дальнейшем.
Как узнать, что считается перепланировкой?
К работам по перепланировке относятся перенос и разборка перегородок, перенос или устройство дверных проемов, изменение количества или площади комнат в квартире, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Необходимо учитывать, что некоторые виды работ запрещены при перепланировке.
Основные запреты касаются переноса «сырых» зон: запрещено расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни, а также размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа.