В Петербурге около 9 тысяч зданий имеют статус «выявленных объектов культурного наследия». Перепланировка в доме-памятнике КГИОП (объекте культурного наследия) должна быть согласована с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).
Читать также Штрафы КГИОП за самовольные работы
Основным нормативным правовым актом, регулирующим содержание, сохранение, использование, государственную охрану объектов культурного наследия, является Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Объекты культурного наследия, согласно Федеральному закону №73-ФЗ: объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.
Все объекты культурного наследия делятся на 3 категории:
Обязательному сохранению при перепланировке на объекте культурного наследия подлежат особенности объекта, послужившие основаниями для признания его памятником (предметы охраны).
В Санкт-Петербурге в большинстве случаев к предметам охраны памятников, являющихся зданиями, относятся их объемно-пространственное решение, габариты, планировка в пределах капитальных стен, отделка лицевых фасадов и многие другие элементы, перечень которых устанавливается КГИОП.
В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.
Любые работы, связанные с ремонтом памятника, переносом перегородок, инженерных коммуникаций и т.п., также относятся к работам по сохранению и требуют получения разрешительной документации.
Если в квартире имеются ценные предметы интерьера (камины, печи, лестницы, деревянные двери или оконные рамы с декоративными элементами – ручками, фурнитурой, лепнина на потолке или стенах, полы), включенные в предметы охраны, то проект приспособления и реставрации должен предусматривать мероприятия по сохранению, а при необходимости по восстановлению или консервации данных архитектурных элементов.
Узнать подробнее о согласовании проектной документации с КГИОП →
Общий порядок работ по согласованию и вводу в эксплуатацию:
Обязательным основанием для принятия КГИОП решения о возможности проведения работ по сохранению объекта культурного наследия является заключение государственной историко-культурной экспертизы – ГИКЭ (статья 32 Федерального закона № 73-ФЗ).
Экспертиза производится до начала работ (пункт 1 статьи 31 Федерального закона № 73-ФЗ).
Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного лица (собственника помещения).
Порядок проведения указанной экспертизы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».
К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
Лица, разрабатывающие проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство работами и авторский надзор до дня выполнения указанных работ.
После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия научные руководители сдают в КГИОП отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах (в течение 90 рабочих дней со дня завершения работ).
Обязательным условием приемки работ является утверждение КГИОП указанной отчетной документации.
В старом фонде Санкт-Петербурга осталось немало бывших коммунальных квартир, состоящих из 5 – 8 комнат и имеющих два входа (парадный и с черной лестницы). Зачастую владельцы такой недвижимости задаются вопросом, как согласовать раздел квартиры на две изолированные части.
Что такое перепланировка? | Рассмотрим понятие перепланировка с точки зрения законодательства Российской Федерации.
В ЖК РФ дано следующее определение: «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170, «перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров». Также, согласно ЖК РФ, перепланировка жилого помещения должна проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. |
Что можно при перепланировке квартиры? | Разрешено:
· Установка дополнительных перегородок; · Перенос уже имеющихся перегородок; · Перемена направления открывания дверей; · Изменение границ комнат за счет коридора, шкафов, подсобных помещений. · Изменение границ кухни за счет коридора, шкафов, подсобных помещений. · Изменение границ ванной и санузла за счет коридора, шкафов, подсобных помещений. · Перенос дверных проемов в перегородках. · Изменение габаритов оконных проёмов; Заделка уже имеющихся окон, установка новых; · Переустановка уже имеющихся отопительных конструкций и санитарно-технических приборов; Подводка труб, электрических сетей; Монтаж новых отопительных конструкций и санитарно-технических приборов. · Устройство новых проемов в капитальных стенах при условии разработки проектной документации по усилению проема и прохождению экспертизы. |
Что запрещено при перепланировке квартиры? | Помним, что согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 «Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается».
По требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», запрещается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями: · Расширять ванну или санузел в сторону комнаты или кухни недопустимо. · Размещать новую кухню или новую ванную над комнатой или кухней нижерасположенного этажа недопустимо. Также, запрещено: · Затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам. Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. · Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. · Устройство кухонь или комнат без естественного освещения. · Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. · Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды. · Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. · Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. · Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. |
Зачем согласовывать перепланировку? | Требования о согласовании перепланировок определены в законодательстве Российской Федерации.
В частности, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170, «Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок», а также «Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается». В ЖК РФ прописана обязанность граждан по согласованию: «Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность». Незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки квартиры. Но новому покупателю придется взять на себя риск возникновения необходимости согласования или возвращения помещения к первоначальному виду. Самовольная перепланировка также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья, а владельцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. |
Какая ответственность и штрафы предусмотрены за самовольную (несогласованную) перепланировку? | Сегодня в Санкт-Петербурге минимальный штраф за самовольную перепланировку составляет от 10 до 25 МРОТ.
Статьей 7.21 КоАП РФ установлен административный штраф за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах в размере от 2000 до 2500 рублей. А еще могут быть штрафы, например КГИОП, за самовольно выполненные работы в доме-памятнике и нарушение охранных обязательств. Их сумма уже очень прилична от 15000 рублей до шестизначных цифр. В ЖК РФ и Постановлении Госстроя РФ № 170 сказано, что собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Т.е. после уплаты штрафа за перепланировку квартиры вы можете или согласовать перепланировку, или вам все равно придется вернуть помещению его первоначальный вид. В противном случае, жилищная комиссия и соседи могут подать в суд с требованием восстановить помещение. |
Также, согласно ЖК РФ, перепланировка жилого помещения должна проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
МВК Адмиралтейского района |
Кан. Грибоедова наб., д. 83тел. 320-87-61 |
вт. — 10.00-12.00 ччт. — 16.00-18.00 ч |
МВК Василеостровского района |
3-я линия, д. 10Бтел. 323-66-04 |
пн. — 16.00-18.00 ччт. — 10.00-12.00 ч |
МВК Выборгского района |
Пархоменко пр., д. 24/29тел. 550-29-74 |
вт. — 15.00-18.00 чпт. — 10.00-12.00 ч |
МВК Калининского района |
Комсомола ул., д. 33тел. 294-53-31 |
ср. — 09.30-18.00 ч |
МВК Кировского района |
Стачек пр., д. 18тел. 252-59-55 |
пн. — 10.00-12.00 ччт. — 15.00-17.00 ч |
МВК Красногвардейского района |
Тарасова ул., д.8тел. 227-46-58 |
пн. — 16.00-18.00 ччт. — 10.00-12.00 ч |
МВК Красносельского района |
Ветеранов пр., д. 131тел. 136-68-39, 136-68-14 |
пн.-чт. — 9.00-18.00 чпт. — 09.00-17.00 ч |
МВК Московского района |
Московский пр., д. 146тел. 576-88-87 |
пн. — 14.00-17.00 чср. — 10.00-12.00 ч |
МВК Невского района |
Обуховской Обороны пр., д. 54тел. 567-51-38 |
пн.— 10.00-12.00 чср.— 16.00-18.00 ч |
МВК Петроградского района |
Б. Монетная ул., д.17-19тел. 233-48-15 233-46-39 |
вт. — 15.00-18.00 чпт. — 10.00-12.00 ч |
МВК Приморского района |
Сизова пр., д. 30, корп. 1тел. 301-41-11 |
пн.— 15.00-17.00 чср.— 15.00-17.00 ч |
МВК Фрунзенского района |
Тамбовская ул., д. 35тел. 109-63-26 |
вт. — 10.00-12.00 ччт. — 15.00-17.00 ч |
МВК Центрального района |
Невский пр., д. 176тел. 274-27-12 |
вт. — 10.00-12.00 чвт.— 16.00-18.00 ч |
Василеостровский район – один из четырех центральных и старейших районов в Санкт-Петербурге. Его площадь 2146,88 га. В районе много зеленых насаждений, парков и скверов. Согласование перепланировки в Василеостровском районе особенно востребовано в связи с большой разнообразностью жилого фонда.
Первые капитальные здания в исторической части района начали появляться в начале 18 века. Были заложены проспекты и улицы. При планировке застройки Васильевского острова архитекторы отводили Большому проспекту роль будущей главной магистрали. На первых чертежах улица именовалась Большим каналом, но запланированный канал так и не был прорыт. С 1730-х годов трассу называли Большой першпективной улицей, а затем — Большой першпективой. К 1730-м годам застройка острова была деревянной и доходила до 13-й линии, а далее были намечены просеки через лес. К 1750-м годам застройка дошла до 18-й линии, лес был вырублен. За 18-й линией справа от дороги образовалась болотистая местность, названная Смоленским полем. Вплоть до 1880-х годов Смоленское поле использовалось как место казни. Долгое время на этом поле жители Васильевского острова пасли скот. С середины XIX века по территории Смоленского поля начали прокладывать новые улицы и застраиваться каменными домами.
Сейчас в районе активно ведется строительство на бывших производственных территориях, а также освоение новых участков на намыве. Относительная новая часть района (за Наличной улицей) застроена во второй половине 20 века.
В Василеостровском районе представлены все типы городского жилья – от квартир и комнат в домах старого фонда до жилья в типовых панельных домах 137 серии и монолитно-кирпичных новостройках.
выполняет районная межведомственная комиссия (МВК) по адресу:3-я линия, 10Б, тел. 323-66-04; режим работы: пн. — 16-18 ч, чт.— 10-12 ч.
Предоставляемая на согласование проектная документация должна соответствовать требованиям строительных и санитарно-гигиенических норм.
Согласуемая перепланировка в квартире не должна ухудшать условий проживания соседей или нарушать нормы.
Разрешение на перепланировку – это документ, который подтверждает согласование перепланировки уполномоченным органом исполнительной власти.
Разрешение на перепланировку (согласование перепланировки) нужно получить ДО начала ремонтно-строительных работ.
Требования к переустройству и перепланировке квартиры основаны на нормах и требованиях, установленных рядом нормативных правовых актов Российской Федерации.
В Санкт-Петербурге образованы межведомственные комиссии (МВК) при администрациях районов и при Жилищном комитете, в состав которых включаются представители различных органов государственного надзора.
Согласование проектов перепланировок квартир и выдача разрешения на перепланировку осуществляется районными межведомственными комиссиями (МВК).
Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок помещений, приёмка выполненных работ осуществляется также Администрациями районов Санкт-Петербурга.
Согласно требованиям жилищного законодательства, собственник квартиры, желающий провести работы по перепланировке или переустройству принадлежащего ему помещения, должен обращаться в уполномоченный орган государственной власти (МВК) с разработанным проектом перепланировки для получения необходимых разрешений.
Сдать проект перепланировки на согласование возможно через МФЦ.
Для согласования перепланировки необходимо предоставить в районную межведомственную комиссию (МВК) при администрации района, в котором расположена перепланируемая квартира, следующие документы (список):
По регламенту, рассмотрение документов специалистами МВК и принятие решения о согласовании, займет 45 дней. Но, нужно учесть, что сроки согласования зависят от сложности объекта.
Получить консультацию по вопросам разрешения на перепланировку
Вы можете у наших специалистов по телефону 8 (921) 9595835 или Email 9595835@mail.ru
Согласование перепланировки в Санкт-Петербурге – всегда выгодно для Вас!
Многие собственники недвижимости в Санкт-Петербурге не задумываются о согласовании перепланировки квартиры.
Но по закону необходимо получать разрешения на любые изменения в квартире: от полной перепланировки до переноса проема в перегородке.
В этом случае получится избежать грубых ошибок при перепланировке квартиры, которые в дальнейшем будет невозможно узаконить.
Запрещенные по нормам планировочные решения дизайнеры часто предлагают и реализовывают в своих проектах. Собственник делает ремонт по такому проекту, считая, что вправе распоряжаться своей квартирой по своему желанию. Последствия такого решения могут быть крайне негативными.
Возможно, что сейчас Вы никому не мешаете, но в будущем продать такую недвижимость будет сложно, а в случае конфликтов с соседями — они могут заявить о самовольной перепланировке в жилищную инспекцию. Инспекция будет обязана проверить, не нарушаются ли условия проживания других собственников квартир в доме и как влияет ли ваша перепланировка на безопасность конструкций здания. Далее Вам выпишут штраф и предпишут согласовать перепланировку или вернуть все в исходное состояние.
На этапе конфликта с соседями собственники часто недооценивают серьезность ситуации и по незнанию доводят дело до суда. Во многих случаях проверки и жалобы можно приостановить, если начать согласование!
Конечно, каждый собственник сам выбирает, по какому пути идти.
Начать согласование перепланировки можно на разных этапах. Жилищный кодекс РФ обязывает получать разрешение на выполнение перепланировки перед началом работ. Но, если перепланировка уже сделана, узаконить ее также возможно. От нарушений при согласовании перепланировки придется отказаться, или привести их к виду, соответствующему требованиям норм и законов.
Мы поможем
определить нарушения в перепланировке и предложим пути решения
найти оптимальный вариант согласования перепланировки
сэкономить Ваше время и деньги
наружные декоративные элементы входов – козырьки, перила, ограждения
изменения внешнего вида входных групп – ступени, устройство пандусов
Самовольное размещение элементов на фасаде может вызвать недовольство жильцов дома или соседей, которым ваше благоустройство покажется неэстетичным.
нужно обращаться в Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) или Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), в случае, если ваш дом относится к объектам культурного наследия. Для согласования с КГИОП дополнительно потребуется историко-культурная экспертиза проектной документации.
Перед началом разработки проектной документации нужно обратиться в КГА для получения задания на разработку проектной документации – 30 дней. В этом задании КГА определит необходимые параметры, которым должны соответствовать планируемые элементы.
После получения задания КГА мы разрабатываем проект благоустройства (15 дней) и согласовываем в установленном порядке – 30 дней.
В результате вы получаете утвержденный проект внешнего вида элементов благоустройства и сможете приступить к ремонтным работам.
Не рекомендуем начинать строительно-ремонтные работы по фасадам, заказывать козырьки, ограждения и прочее без согласования внешнего вида элементов благоустройства в КГА.
При согласовании уже установленных элементов благоустройства нет гарантии, что КГА одобрит реализованное решение.
Специалисты КГА имеют свои требования к внешнему виду элементов благоустройства и рассматривают каждый объект индивидуально. Возможно, установленный козырек или ограждение не будет соответствовать правилам КГА и его придется переделывать.
Важно согласовать материалы, из которых будут изготавливаться конструкции, цветовые решения, функциональные особенности и технические характеристики.
Также, для получения согласования элементов благоустройства может потребоваться дополнительный пакет документов по запросу КГА, например, согласие собственников, управляющей компании, поэтажные планы или архивные материалы, рабочий проект здания, обследования строительных конструкций, топографические материалы и прочее.
Наши специалисты обсудят и утвердят внешний вид планируемых элементов с архитектором КГА и подберут максимально выгодное решение.
Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры, нужно:
Вы уже отправили сообщение